核心要點

? 7月全國房價下跌0.3%，較2026年3月的歷史峰值累計下降1.8%。

? 盡管持續下跌，多數市場價格仍高于去年同期，全國同比上漲3.9%。

? 悉尼7月跌幅最大（-0.6%），其后依次為阿德萊德（-0.5%）、霍巴特（-0.5%）、堪培拉（-0.5%）和墨爾本（-0.4%）。

? 達爾文（+0.1%）是唯一一個房價上漲的首府城市，7月創下新高，但增速已放緩。

? 地區市場繼續跑贏首府城市，7月大多數地區市場房價保持穩定。

? 過去12個月表現最強的是珀斯和達爾文，均上漲14.9%。

全國房價走勢

據PropTrack最新發布的房價指數報告顯示，澳大利亞房價在7月連續第四個月下跌，首府城市是下跌的主要推動力。

數據顯示，7月澳大利亞房屋中位價下跌0.3%，至89.4萬澳元。其中獨棟住宅下降0.4%，至98.9萬澳元；公寓下降0.2%，至73萬澳元。

首府城市是全國房價下跌的主力，除達爾文外，所有首府城市房價均出現下滑。

房價年度變化

首府城市綜合房價7月下跌0.4%，較今年3月的市場峰值累計下跌2.5%。

PropTrack高級經濟學家Anne Flaherty表示：

"高利率持續對房價形成壓力，制約了購房者的借貸能力。如果今年再次加息，這一壓力可能進一步加劇。生活成本壓力也在擠壓購房者的預算，通脹仍高于目標水平。預算案中的稅收調整可能正在影響整體購房需求，而持續的房價下跌也可能促使部分買家推遲入市，等待價格企穩。"

地區市場表現出更強韌性

PropTrack數據顯示，澳大利亞地區市場的房價韌性持續優于首府城市，綜合地區市場7月房價基本持平。

7月地區房價僅比峰值水平低0.3%，其中南澳、塔斯馬尼亞和北領地的地區市場仍處于歷史高位。

南澳地區市場是7月表現最強的區域，房價上漲0.6%。整體來看，地區房價同比仍高出8%。

Flaherty進一步解釋：

 "歷史上，獨棟住宅的價格漲幅一直領先于公寓，但過去一年這一趨勢發生了逆轉——全國住宅漲幅為3.6%，而公寓漲幅達到5.1%。負擔能力可能是原因之一，越來越多的購房者被排擠出獨棟住宅市場，尤其是在價格較高的成熟內環和中環區域。新開發公寓的高平均價格也在推高公寓整體均價，大部分新公寓的價格高于既有公寓。"

住宅 vs 公寓

據PropTrack數據，過去一年住宅和公寓的價格走勢出現歷史性逆轉：全國住宅漲幅3.6%，公寓漲幅5.1%。

負擔能力是重要因素——越來越多的買家在高價的成熟內環和中環區域買不起獨棟住宅。同時，新開發項目的高定價也在推升公寓均價，大部分新增公寓庫存的價格高于既有存量。

市場展望

Flaherty指出，2026年房價可能還有進一步下跌空間，但跌幅大小將取決于利率是否繼續上調以及待售房屋數量。

她還表示，預算案對投資需求的全部影響尚不明確，尤其是可能在多大程度上抑制整體購房需求。

她進一步評論道：

"盡管面臨當前的逆風因素，支撐房價長期增長的基本面并未改變。大多數首府城市和地區市場仍面臨住房供應不足、跟不上人口增長的問題，這將限制房價在長期內的下跌空間。"

對房產投資者的啟示

隨著住房市場在進入春季之際仍在尋找方向，未來幾個月部分地區的買家競爭可能會有所緩和。

對于資金充裕的長期策略型投資者而言，這往往正是最佳入場的時機——遠在市場感知到復蘇、大眾重新涌入之前。而那種局面，恐怕要等到通脹得到控制、利率開始下調之后才會出現。

（來源：PropTrack Home Price Index — Property Market News）