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澳大利亞房地產市場更新

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2026-03-17

關鍵要點

全國房屋價值在2月份上漲了0.8%，但出現了顯著的分化：悉尼和墨爾本持平（0.0%），而珀斯（+2.3%）和布里斯班（+1.6%）繼續飆升。
負擔能力是主要的市場驅動力，低四分位段在過去一個季度增長了4.2%，而高端高四分位段則下降了0.2%。
中型首府城市的庫存仍然極度低迷，珀斯的掛牌量低于平均水平47%，而悉尼和墨爾本的新掛牌量激增，大致高于平均水平10%。

澳大利亞房屋價值在2月份繼續上漲，但市場顯示出明顯且正在擴大的分化。

雖然全國 headline 數據顯示增長了0.8%，但這一數字掩蓋了降溫的主要首府城市與飆升的中型城市之間的對比趨勢。

悉尼和墨爾本已基本持平，而珀斯、布里斯班和阿德萊德由于持續的供應短缺，繼續看到強勁的價值增長。

領先城市與市場分化

珀斯仍然是全國的杰出表現者，僅在2月份其中位住宅價值就增加了超過22,000澳元。

相比之下，較高的利率和緊張的負擔能力導致兩個最大市場急劇放緩：

首府城市	月度價值變化（2月）	季度變化	市場狀況
珀斯	2.30%	6.10%	極端增長；中位價上漲約$22.5k
布里斯班	1.60%	5.20%	勢頭強勁；中位價上漲約$17.1k
阿德萊德	1.30%	4.20%	穩步增長；庫存水平低
悉尼	0.00%	-0.10%	持平；增長步伐放緩
墨爾本	0.00%	-0.40%	持平；季度趨勢略低

（來源：Cotality，2026年3月）

負擔能力拐點：低四分位與高四分位

注：所有主要城市的一個主導主題是低價段的表現優于其他 segment。

隨著借貸能力減弱，需求正集中在市場的入門級，那里的首次購房者和投資者仍然活躍。

例如，在悉尼，過去三個月房屋價值的低四分位上漲了2.5%，而高四分位下跌了2%：

市場細分（全國）	3個月價值變化
低四分位（經濟型）	4.20%
高四分位（高端型）	-0.20%

（來源：Cotality，2026年3月）

供應動態與新掛牌量

庫存水平繼續決定價格壓力。

雖然珀斯、布里斯班和阿德萊德的掛牌量比其5年平均水平低22%至47%，但悉尼和墨爾本開始看到供應恢復。

2月份這些城市的新掛牌量高于平均水平8%至12%，為買家提供了更多選擇，并減少了向上的價格壓力。

2026年展望：阻力與穩定因素

澳大利亞房地產市場進入秋季，處于微妙的平衡狀態。

注：雖然負擔能力和高利率充當了價格增長的自然天花板，但有幾個因素正在防止出現廣泛的低迷。

影響市場的關鍵因素：

償債能力緊張： 2月份的加息進一步侵蝕了借貸能力，特別是對悉尼和墨爾本的高端板塊產生了影響。
勞動力市場韌性：歷史性的低失業率仍然是一個主要的穩定因素，防止了被迫出售并支持了抵押貸款的償債能力。
政策支持：政府計劃，如5%首付擔保，繼續將需求引導至更負擔得起的市場板塊。

總體而言，預計房屋價值在2026年將保持溫和的上升軌跡，盡管增長可能會越來越不均衡，并集中在更負擔得起的價格點上。

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