2025年，英國房產市場在供需博弈中持續分化，而房產繼承作為財富傳承的關鍵環節，卻因遺產稅（IHT）的高壓成為許多家庭的“隱形痛點”。根據英國稅務海關總署（HMRC）最新政策，遺產稅對超過 ￡325,000 的資產部分征收40%的稅率，而若房產價值疊加至 ￡200萬以上，免稅額度更會因“每超￡2萬扣￡1萬”的規則大幅縮水。

政策背后的深層影響：

1. 區域房價分化加劇：倫敦及東南部高價房產更易觸發高額遺產稅，迫使部分家庭轉向北部低價區投資，間接推升區域市場熱度。

2. 租賃市場連鎖反應：繼承房產后，部分業主選擇出租以覆蓋稅務成本，導致租賃房源增加，但高持有成本（如市政稅）仍擠壓凈收益。

二、遺產稅規劃：從“被動繳稅”到“主動破局”

1. 法律框架下的免稅策略

• 配偶豁免：配偶間資產轉移完全免稅，但若配偶非英國稅務居民，豁免額度限縮至￡325,000。

• 居住零稅率帶：將自住房產留給直系后代，免稅額度可疊加至 ￡500,000（個人）或￡1,000,000（夫妻）。

• 慈善捐贈：捐贈超遺產10%給慈善機構，稅率可降至36%。

2. 高階稅務工具：信托與時間博弈

• 離岸信托：非英國稅務居民可通過設立離岸信托，將非英國資產隔離于遺產稅網，尤其適合高凈值人士的跨國資產配置。

• 7年規則：生前贈與資產若存活超7年，可完全免稅；3-7年內贈與則適用“錐度減免”（稅率8%-32%）。

• 年度豁免：每年￡3,000贈與免稅額、￡250小額禮物豁免，可逐年分散資產。

  

風險警示：

• 聯權共有（Joint Tenants）陷阱：聯名房產無法通過遺囑分配份額，可能導致非意愿繼承。

• BTL房產稅務劣勢：投資房產（Buy-to-Let）無法享受商業資產豁免，需額外規劃。

三、房產繼承如何重塑英國樓市？

1. 供應端釋放壓力：未來10年，預計約 ￡1.2萬億 房產將通過繼承進入市場，尤其是老年業主集中的南部地區，或加劇區域房價分化。

2. 投資邏輯轉變：低價通勤帶房產（如 唐頓云邸）因低總價、高租金回報率（5.4%）成為“稅籌友好型資產”，吸引投資者規避高額遺產稅。

3. 政策不確定性：工黨擬改革“非定居稅收制度”，可能沖擊離岸信托的稅務優勢，需動態關注立法動向。

四、案例實戰：唐頓云邸——遺產稅規劃的“黃金標的”

項目核心優勢：

• 低門檻：首付 ￡24.8萬 起，總價 ￡262,254，免稅額度內即可覆蓋，規避高稅風險。

• 高流動性：毗鄰希思羅機場與Crossrail交通樞紐，租客需求穩定（空置率<3%），繼承后易快速變現。

• 政策紅利：總價低于￡50萬享受低印花稅（5%），疊加區域商業稅率減免，長期持有成本優化。

  

結語：房產繼承不僅是法律與稅務的博弈，更是家族財富觀的體現。通過前瞻規劃與資產配置，既可實現財富零損耗傳承，又能捕捉英國樓市的“隱形價值洼地”。

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數據來源：英國稅務海關總署（HMRC）、Zoopla房價指數、Halifax房產報告。

聲明：本文不構成稅務建議，請咨詢專業顧問。政策變動以官方最新公告為準