通货膨胀对美国房产有哪些影响
2014-10-23
通货膨胀对美国房产有哪些影响
在2012年全年，全美泛CPI攀升1.5%。而今年3月份，12个月期的通胀利率也是1.5%。 引导货币政策的主要核心通胀率却呈现加剧走势。剔除易于波动的食品和能源因素，3月份核心通胀率年率增长2.5%，为一年之中的最高水平。如果核心通胀指数以相同利率持续攀升或者加剧攀升，那美联储只能加快提高利率的日程。
美联储新当家Janet Yellen 已表示购买债权计划即将于年末告停，短期美联储基金利率可能在2015年夏出现首次高峰。 那是什么突然带动核心通胀水平?其中一个关键因素就是一直在攀升的美国房地产成本。公寓租金增长了2.9个百分点。业主等价租金也增长2.6%，为6年来最高增幅。而公寓空置率的持续下行及住房短缺确立了之后租金和业主等价租金高涨的市场基础。
虽然美国房价一直在快速攀升，但是他们与CPI的计算并不相关。就像股票市场估值一样，美国房地产被政府统计学家视为投资资产，与月生活成本没有关系。但是，高额的住宅房价势必会以某种形式渗透继而影响月住宅成本达到升高。全美经济人协会中位住宅房价2月份增长了9%。 凯斯席勒滞后指数表明1月份住宅房价增长13%。 相对于住宅对美国房地产的上行压力，某些潜在对抗因素也在遏制通胀的攀升。
首先，工资在提升速度缓慢，2012年时薪报酬增幅1.5%，2013年为2.1%。 3月份时，非主管阶层平均时薪20.47美元，相对于去年增长2.3%。 虽然一直都在上升，但目前来说并不比过于紧张。因为20年平均工资增幅为3%。此外，当前的就业市场上很多失业和半失业人员即使没有得到加薪也愿意工作。
另外一个缓冲因素就是生产率一直在增长。在特定的时期内，如果工人生产量增加，那么各企业就不用提升货物或服务的价格，去支付更多的工资。
最后一个因素就是企业的利润率水平为空前最高。利润及宽松的货币政策带动了股票5年的牛市。高利润意味着未来可能会攀升的高额工资不会转嫁到产品价格上。发过来，如果利润极其微薄，那高额的工资势必会立即转移到消费物价上。 另外，我们也不能忽略美国大众对通胀的看法。他们看中的不是核心通胀因数，而是整体，包括他们每天的日常所需和消费品。食品价格已经在上涨，过去两个月年化增幅为5%。汽油价格较1年前有所下降，但是原油价格的上升意味着今夏石油价格可能的走势。公众对食品和汽油价格的担忧如果持续不退，无疑会对美联储的决策者产生影响。 总而言之，通胀水平看似将攀升。
2014年，CPI预期将增长2.7%，截止2015年，可能还会攀升至3.3到3.7个百分点。这一通胀预测要高于美联储和华尔街的估值。如果这样的利率水平出现，美联储将会快速发出讯息，并迅速采取行动。明年夏天预期30年贷款利率可能达到5.5%。
