澳洲2014年人口增长助推房价增长
2014-08-19
澳洲2014年人口增长助推房价增长
根据住房可负担能力满意程度指数(HASI)，澳洲居民的财政状况在过去六个月有改善。60%的澳洲人表示家庭储蓄比2012年大大改善。但就整体而言，与去年相比，澳洲人认为今年的住房较难负担，有63%的人表示可负担能力减弱，更有59%的人认为这个情况将会持续。
虽然买房梦实现起来并不容易，但很多潜在购房者都表示他们不会为了实现置业梦想而放弃周游列国。 HASI指出，有77%想购买第二套住房的业主希望在未来5年到海外旅游。
为了测试澳洲人对住房可负担能力的满意程度，HASI对如下4个影响澳洲房地产市场态度的范畴进行了调查：
1.财政状况经验
2.负担能力经验
3.财政状况展望
4.负担能力展望
以上4个范畴的平均值用于计算指数。结果显示今年的住房可负担能力满意程度回到2012年的水平。
Y世代
Y世代虽然面对很多住房挑战，但与其他世代相比，Y世代对自己的财政状况比较乐观——他们大多会得到父母的帮助，有16%愿意提供置业财政资助。而且，Y世代的财政状况、储蓄、收入、费用和支出均录得升幅。
2014年的HASI显示，有53%的Y世代已经是业主(相比2013年上升了5%)，而23%更拥有投资房产，难道是时候推翻‘Y世代不懂得如何管理财务’这个说法了吗?
为住房而牺牲掉的
游泳池最有可能成为被牺牲的设施，有65%的人认为如果没有游泳池可以让住房更容易负担的话，他们不介意。其他可以牺牲的设备包括多间卧室(35%)、不用翻新的设计(29%)和额外房间(29%)。
但在位置方面，10位受访者中有4位表示他们不会在距离理想地区多于10公里以外的地区买房或建房。
虽然，打算买房或建房的人都准备好放弃娱乐设施、豪华配件和买新车，但是他们不会放弃海外旅游的计划。
澳洲全国范围内的展望
超过一半的受访者认为，澳洲房地产居住比其他国家更难负担。满意程度在2013有改善，但是在过去的12个月里满意程度明显变差了，原因是澳洲房地产越来越难负担，HASI现时为4.4。
虽然财政状况有改善，但是仍然有63%的澳洲人认为过去六个月住房的负担很重，大约80%的当地公布价格影响了他们对住房可负担能力的看法。
下面是澳洲房地产可负担能力的情况：
首都领域
在首都领域，居民的住房可负担能力满意程度在过去两年有轻微的改善。由于负担能力和财政状况转佳，HASI为4.7，比全国平均值略高。
新南威尔士
新南威尔士居民的满意程度回落至2012年的水平，HASI只有4.3。10位居民当中有6位表示今年的财政状况维持稳定或有改善，但是有64%的人表示买房能力转差。
北领地
北领地的居民同样不乐观，HASI下降至4.3。当地居民2014年的家庭收入录得下跌，而家庭支出和债务则上升。 69%的北领地居民表示家庭储蓄维持稳定或有改善。
昆士兰
在这个阳光之州，住房可负担能力满意程度显著转差，HASI为4.4。昆士兰居民表示财政状况相对稳定，但是有81%的人认为费用和支出都增加了。
南澳
满意程度也显著转差，HASI只有4.2，远低于全国平均水平。10位南澳居民中有8位认为今年的费用和支出都增加了，而31%表示家庭债务也有所提高。
塔斯马尼亚
在塔斯马尼亚，满意程度相对2012年稳定，追上了全国平均值– 4.4。HASI指出塔斯马尼亚居民今年的财政状况转佳，但是预测未来六个月会出现转差的情况。
维多利亚
维多利亚的HASI也符合全国平均水平，有4.4。有67%的维多利亚居民表示今年的买房能力下降，有60%更认为这个趋势会持续下去。但是有58%的人表示财政状况维持平稳甚至有改善，更有五分之一居民在过去六个月减少了家庭负债。
西澳
西澳是全澳第三个符合HASI全国平均值的州分。西澳居民的买房能力和财政状况均维持平稳，大约27%的居民表示家庭储蓄有所提高。
澳洲人口增加刺激澳洲房地产成主要原因
澳洲央行最新数据显示，近期澳洲人口出现了大幅度的增加，这主要是由于有大量的移民涌入。有迹象显示，这对正处于低利率环境下的澳洲房地产营建活动起到了激励作用。利率较低、营建活动活跃以及人口的大幅增加很可能会稳定房价和房租收入，也会使得拥有房产将变得更加容易。
以高密度住房为主导的住房营建活动持续增加，这有助于缩小住房供应和需求之间的差距。这还导致了市场对出租住宿的需求降低，可能会对未来几年的房租收益施加影响。在过去一年里，出租房产的增长已经放缓，而且面临着进一步放缓的风险。
最近的房价增值主要是受到人口强劲增长的驱动。低利率鼓励国内投资者将资产分配到房市中。海外投资者也在积极买房。
出租澳洲房地产收益减弱最终将使国内投资者灰心，但这种情况可能会有些滞后。
近日公布的营建审批率和一份关键的经济数据预计将进一步证明更多住房营建终于追赶上快速增长的人口。不过，澳盛银行的资深澳洲房地产分析师David Cannington先生认为，更强健的人口增长还意味着供需关系需要花一段时间才能实现平衡，并将使房市降温。
人口增长成澳洲房地产价格增长主力
根据澳洲统计局的数据显示，截至2013年12月份的澳洲人口统计，达到2330万人口。去年第四季度的人口增长有所减少，不过全年人口增幅仍达到1.7%，即39万6200人。人口增长的主力军是海外移民，当年的净移民增加了23.6万人，高于全国自然出生的16万人口。
澳大利亚每年新增16.3万个家庭，房屋供给只有15万套，2014年全澳房屋缺口预计达到30.8万套，2029年全澳房屋缺口预计达到60.48万套。相关数据显示，投资澳大利亚房产，7到10年资产就可翻一番。
美亚置业集团
