投资移民关门影响甚微 加房产市场看涨原因解析
2014-04-26投资移民关门影响甚微 加房产市场看涨原因解析
多伦多是加拿大第一大城市，也是加拿大的经济文化中心，每年接受的新移民数量全国居冠，而华裔新移民的人数更是名列前茅。目前，多伦多人口 600万，约占加拿大总人口的18%。该市华裔人口约60万，占当地人口的10%， 在士家堡(Scarborough)、北约克(North York)、万锦(Markham)、列治文山(Richmond Hill)等城区内的某些路段，中文标识满目皆是。华人聚居的社区内，中餐厅、卡拉OK、亚洲超市、华人商业广场鳞次栉比，全中文交流的环境，令初来乍到的访客，以为是到了国内某个城市。状况相同的住宅，在华人社区内的售价，比某些中高档西人社区的房价平均高出10%。这与新移民生活图方便、子女择名校的心态有很大关系。多伦多名牌中学 A.Y. Jackson Secondary School，校内华裔学生已是主流；由于加拿大实行就近入学，所以学校周边的独立屋，虽然价格不菲，却始终深受华裔家长们追捧。尤其是新移民家庭 ，往往在登陆之初，就事先打探好学区房的位置。
近几年登陆加拿大的华裔新移民，谈论最多的就是房价。国内飞涨的楼市，令大家觉得加拿大的房子相对便宜很多。卖掉国内的一套楼房，在多伦多就可实现别墅梦，因为这里到处都是带前后花园的独立屋。而手里持有的现金存款，更是买房的利器，有些新移民买家根本不去贷款，而是选择一次付清。
加拿大房价主要的参考指标是独立屋的基准价。叫价介于50万加元和60万加元(约合290万元人民币至350万元人民币)之间的独立屋是当前多伦多房产市场的“俏货”。原因何在呢？参考1995年1月至今的多伦多房价走势图（见图1），在近19年里，平均价格从19万加元升至55万加元(约合323万元人民币)。也就是说，在各方面条件都居中的地段，选择合适的面积及户型，目前起步价有可能就是55万加元。这一价位的独立屋，成为家庭年收入在6万加元左右的中低产阶层所争抢的对象。参照多伦多地产局(TREB)公布的数据，截至2013年 10月，多伦多市民的房贷承付能力大约为33%(见图2)，也就是说，购房者可以拿出家庭年收入的三分之一用于支付房贷、物业税以及房屋相关的各种日常开销。以6万元的家庭年收入为例，其中可用于住房相关的为2万加元，月均1667加元，如果购买60万加元以上房产，这一承付能力处于临界状态。银行对于这种收入刚“及格”的贷款客户，审批非常严格，如果发现客户名下还有其它形式的贷款，如车贷(car loan，包括以租代买)等，就会因为风险过大拒绝放贷。
图1
图2
自去年9月开始，加拿大各银行贷款政策收紧，即便贷款利率依然保持历史较低水平(可以向符合要求的客户提供利率仅为2.99%的五年期锁定房贷)，也使得大批中低收入家庭不再具备购买60万加元以上房产的能力。目前，平均首付35%，银行放贷严格参照家庭报税年收入，取消此前的多种优惠贷款项目。60万加元左右的房价成为中低产阶层所能承受的上限，市场上一旦有合适房源，就会被大家争抢。相比较而言，70万加元以上的独立屋，就很少出现火爆的卖方市场，上市超过半年无人问津也是常事。
目前尚存不多的贷款优惠项目中，针对5年内新移民的贷款政策最为宽松。只要首付达到35%，无须审查家庭报税年收入，银行即可放贷。所以，在 “抢房”大军里，不乏新移民的身影。尤其是最近5年抵埠的新移民，竞价时更显示出超强实力，即便拼掉对手高价购得房产，也依然可以承受得起35%的首付。就连70万加元以上住宅，新移民购买也很普遍。位于湾景街(Bayview Ave.)北部的一片独立屋，均价超过120万加元(约合705万元人民币)，由于华裔新移民大量迁入，“富豪山庄”成为这一社区的代名词。
新移民可以享受加拿大的贷款优惠政策，而且很多人在国内拥有房产，近年来国内的楼市猛涨使得大家有条件把国内优势转化为海外优势，迅速在加拿大实现住房梦。“但是，现在多伦多华人社区的房价不断推高，对于老移民而言就更难了，收入增加的速度，远远跟不上华人社区房价上涨的速度。
目前加拿大经济形势保持稳健，海外热钱不断涌入，新移民带来的人口增长以及对住房的刚性需求，都在持续推高加拿大的房价。其中，华裔新移民的“助推”能力有目共睹。
在多伦多，不仅是自住性质的独立屋屡掀新移民“竞抢”风，连市中心密集的小户型高层公寓(Condo)的销售都异常火爆。新浪海外地产曾在近期开盘的某加拿大楼盘售楼处采访。该项目紧邻金融街Bay St.，都是小户型。以两居室为例，套内面积746平方英尺(约合69平方米)，均价550加元/平方英尺(约合35000元人民币/平方米)。开盘当天，一早开发商还没有上班，但海外买房者和地产经纪们却已经在售楼处聚集。所见几乎都是华人。由于各个地产经纪公司从开发商那里提前拿到的楼层及朝向不同，所以许多海外买房者还在催促经纪们想办法，力争签约前最后一分钟能够从别处“撬”来自己满意的户型，电话声、争执声此起彼伏。开发商的部门经理也是华人，他刚一出现在办公室，门外立刻就排起了长龙，一些争抢同一房号的客户急待单独洽谈，解决纷争。现场听到人们最关注的，是哪种户型及楼层方便出租。显然，大多数客户是买楼花用来投资，而不是自住。签约一开始，某某楼层售罄，某某户型抢光的议论声不绝于耳。一位中年女士总算如愿签下一套位于12层的单间 (Studio)，兴奋之余，她啧啧感叹：“怎么像在国内买白菜！
美国人又要不服气 加拿大房价比美国高66%
加拿大和美国两地住宅平均价格的差距，在今年第一季拉大到历来最大幅度。加拿大的平均房价现已高出美国平均房价66%。这一价格是现有的独立屋及公寓共有式住宅(condo)的平均价格，并不包括新建住宅。
这一现象凸显的是，虽然美国房市(在从谷底急遽攀升后)现正暂时缓步喘口气，加国房市在2014年却持续畅旺，这与外界原先的预期大相径庭。他更表示，“换个说法，就在一年前，有多少专家能预期到加国房价攀升速度会超越美国？”
环球邮报的报导指出，一年前的此一时期，在前财政部长费拉逖紧缩房贷保险规定后，加国房市仍处于跌势，何时才能回升，连专家也都难以断言，但另一方面，美国各地房价都呈上涨，道琼新闻社去年4月的一篇报导更指，“由于买家纷纷重新进场，而挂牌上市的数量有限，房价上涨速度是七年前仅见，有些社区更达到两位数”。
直接拿两国平均价格来做对比，中间当然有些问题，譬如汇率，但就算把汇率计入，两地仍有50%差距，因此这一对比仍有参考价值。
加国房市最近一波走低是从2012年夏天开始，但即使在市况走缓情况下，房价依然坚挺，即使在过去几个月的寒冬，加国销量再次下滑，对价格依然未有任何冲击，这些都让经济专家感到意外。
中国富豪涌入加拿大房市 华人买家争抢买千万豪宅
多伦多一栋千万豪宅新近落入华人买家手中，然而这并非特例，据长期观察多伦多高端地产市场的业内人士分析，该交易标志，自今年以来华人对多伦多豪宅市场的抢占，已经达到了高潮，而且这一趋势还会继续。
拥有经济学博士学位的地产经纪徐华飞在做生意的同时，也热衷于对房地产市场总体走势和国内外经济形势的分析。他表示，对于多伦多房地产市场的看好，是他一贯以来所持的态度，然而，今年的多伦多高端房地产市场(房价在200万元以上)却大大出乎他的预料。
徐华飞对多伦多豪宅市场的最新动向的概括为，从1月1日到现在，还不到一年的三分一时间，豪宅市场即出现大量成交；且速度太快了，过去千万豪宅卖7、8年也不新鲜，但现在70、80天即可成交。
尤其令人意想不到的是，现在高端物业的华人买家已经成为了主力军，估计占了全部豪宅买家的一半以上，最贵的物业也是由华人买下的。去年下半年开始有一套千万豪宅被大陆买家买下，今年除了上周的千万豪宅也是由大陆豪客买下外，不久前一套560万元豪宅的买卖双方甚至均为华人。
收紧投资移民对华人买家资金注入影响不大
据相关机构对大多地区成交的豪宅的深入分析和观察，这些华人买家以大陆华人为主。由此也自然引发了一个悖论，即在最近一段时期以来，联邦政府收紧投资移民政策，对中国富豪的影响不言而喻，业界曾普遍认为本地豪宅市场将逐渐冷却，甚至有人做好了抄底的准备，结果今年市场的情况却超出了所有人的预料。分析其原因应该是，人流与资金流的分离。即许多身在中国的买家将投资转向海外。
多伦多其实只不过是中国买家在海外买房投资物业的一个缩影。这说明中国的投资在逐渐转向，也表明多伦多的房地产市场是值得投资并具有潜力。当然，在外来资金抢占高端市场的同时，中低端市场也发生连带上升的效应，而且越是高端市场的华人买家越不会依赖贷款，给本地普通买家带来无形压力。
多伦多高端房地产市场进入4月以来，尤其炙手可热，仅华人买家4月份平均每天的交易量，就可达到上千万元。过去要花很长时间卖掉的200万以上的豪宅，现在居然还有了抢Offer的现象。
加拿大楼市火热 置业者回归多伦多市区
加国面临的是一个稳健的房产市场。其中﹐加国2大房地产重镇多伦多和温哥华将继续引领市场。多伦多的屋价今年将会有大约8%的升幅﹐而温哥华的升幅则为2%。
作为安省经济火车头的多伦多﹐房地产仍是卖家市场。因为独立和半独立屋的上市数量持续低企。今年2月份﹐上市数为1.4万间﹐而在1999年则有1.7万间。因此﹐虽然多伦多房产市场目前出售的房产一半是共管柏文﹐但独立屋则是最为紧俏的物业。多伦多市区的独立屋的价格如今对许多人来说已经高不可攀。
多市就建设高层共管柏文而言﹐为西半球之最。报告认为﹐多伦多具有较大的消化柏文单位的能力。经过10多年多伦多房地产市场向郊区的皮尔和约克区蚕食﹐由于交通堵塞上下班时间不断增加﹐而且郊区地皮也愈建愈少﹐近年来年轻一代置业者已出现「回归」市区的情形。
多伦多已经多年没有兴建出租柏文。租务市场主要靠投资者购买共管柏文出租。而该市场是「令人吃惊」地紧俏。空房率只有2%。一些热门地段的出租合约也有多人抢单。今年首个季度﹐大多区售出柏文单位4500个﹐比去年同期增加9%﹔售价达到35.1万元﹐也比去年同期增加5.6%。多市独立屋的火热﹐固然对共管柏文市场是一种利好。但柏文市场也在分化﹐只有「形成对独立屋补充」的也就是小房型的柏文单位﹐才有机会软陆。小房型的柏文﹐如果是比如靠近多伦多大学校园、北约克地铁站﹐或者是总价比较低的老年公寓﹐今年应有更大复苏的机会。但是一些大的柏文单位﹐售价在100万元﹐或者70、80万元﹐仍可能出现下跌。对市场颇熟悉的他认为﹐这些单位多为投资者所购买﹐眼看房价不涨﹐投资者已停手﹐但要退场﹐也不容易。多伦多的平均房价2月份是553,193元﹐3月份涨到557,584元。在一些高端邻里﹐40英尺阔屋地的即将拆毁的旧屋﹐也可轻易超过80万元。
按揭利率历史新低——加拿大市民纷纷进入战场
大多区房地产市场持续热火﹐而由于银行将按揭利率降到历史新低﹐无异给房产市场「火上加油」﹐一间放盘的独立屋可能有20户买家来抢﹐争夺非常激烈。不过﹐也有房地产经纪认为﹐低利率未必天长地久﹐购房者还需保持一份警惕。
目前的市场形势——本来这已经是一个卖家市场﹐现在又是购房旺季﹐许多多伦多市民在考虑购买他们的第一套房﹐因此都希望利用这些低房贷利率。低房贷减轻了贵价屋压到置业者肩膀上的重负。「100万的房价如果以2.99%的利率每月承担﹐比起6%到7%的高位﹐那是要容易负担得多」。
在这种情况下﹐置业者纷纷进入战场﹐但由于上市的独立屋相当有限﹐因此购房过程变得非常艰难﹐需要和7、8名﹐甚至20名其他购房者竞争。
在如此激烈的买家竞争中﹐一位购房者如果真的希望拿到房屋﹐最好是提出没有附带条件的所谓「干净购买建议」。
比如﹐事先谈好贷款获得批准﹐以及预先进行了房屋的检查﹐那么建议中就可以免除这些方面的条件。这就有机会令你在激烈的拼抢中能拔得头筹。
大多区低房贷的「始作俑者」是满地可银行。该行提出了2.99%的利率﹐燃起了低利率的烽烟。而这个利率因前财长费拉逖认为属于利率底线而格外敏感。
对此﹐满地可银行经济师陈蔚纯表示﹐该利率是他们银行的一个「特别优惠」﹐主要是基于争夺市场份额的策略进行的。虽然前财长是有过贷款利率不可低过3%的说法﹐但新财长上台则表示无意干预房贷利率的具体走向。
从美国市场看﹐去年因为担心美央行退出购买美债﹐美国的短期利率曾经有过明显涨幅﹐但自从退买的因素被消化﹐目前短期利率不受影响。现在满地可的这个「特别优惠」利率﹐的确是大多区最低。但一些银行有现金返回等做法﹐也可使得他们的实际利率更低。
通常﹐银行提供的房贷利率是贴近10年国债利率。该利率目前是2.5%﹐一般估计今年底可能会升到3.15%﹐但银行的利率是否同时攀升﹐要视乎各银行的情况不同﹐支撑能力和市场策略不同而有区别。
