必读：美国经纪人谈国际买家购房四大注意事项
2014-04-24必读：美国经纪人谈国际买家购房四大注意事项
根据美国房产经纪人协会发布的权威数据显示， 2012年3月至2013年3月，国际买家在美国购买房产超过了682亿美元($68.2 billion)，占到全国整体房屋销售的6%以上。有超过27%的经纪人曾为国际买家服务，这其中8%的经纪人通过他们的国际买家实现了其交易量的50%，而另有16%的经纪人最终没有任何成交。
根据对这些美国经纪人的调查，交易最终没有落锤的主要归因于买家找不到合适的房源和财税流程没有走通，而不是因为没有足够的预算。这些经纪人表示，国际买家在美国房产购置过程中，往往会忽略房产交易过程中的房产税费、以及政府在交易过程中的各级监管和房产用途限制等因素，由于和买家所在国家的政策大不相同，而准备又不充分往往最终导致交易流产。很多经纪人反应，国际买家对美国房产市场缺乏足够的理解是导致交易失败的根本原因。而能对这些外来客户进行专业“培训”，能深入了解他们的需求和关注成为当前经纪人迫切需要的能力。
新浪海外地产通过对美国洛杉矶的经纪人Jeff Li的采访也了解到，目前很多过去看房的中国客户最终没有成交，无外乎两个原因，一是中国人关注的楼盘相对集中，即新房、独立屋、好学区，这类楼盘的消化速度都非常快，很多客户抵达现场的时候都没有余房了，这点和目前悉尼情况很像；另一个最重要的原因，就是财务问题，客户不是没有预算，而是美元资金无法在第一时间打到自己的美国账户，如果再加上办理贷款，涉及的文件准备、银行账户等等就更复杂，客户最终只能悻悻而归。
就此，新浪海外地产特别根据我们的专业经验，为准备在美国买房的客户整理了相关注意事项，可供参考。
1. 房产用途
在你找寻房产前，您很有必要去考虑购房的目的和用途：
这是度假房吗？
在美国工作期间暂住的房子？
一所在你孩子美国上学时所需居住的房子？
一个纯投资项目？
最终长期居住的住所？
当您决定好房产的主要用途和计划拥有它的时间，你就能提供清晰的信息给房产经纪人帮您所搜索房源。
2. 美国房产市场如何运行
美国的房产交易市场和中国有着很大区别。因为美国的每个州都有它自己的房产购买规则，包括购买合同的使用类型、关闭交易的方法等细节问题。
在美国，房产项目信息是由经纪人和客户共享的，买家可以看到全部的信息就和经纪人一样，例如zillow网站。而在其他一些国家，买家只能接收经纪人单方面提供的资料信息。
在一些国家，比较典型的是买方支付给经纪人佣金，用于他给你搜找提供房源等工作，但是在美国正好相反，是由卖方支付佣金给经纪人，而买方不用支付。
在美国，房产经纪人拥有严格的持牌制度，只有挂牌的经纪人才可以工作。这种制度需要考核经纪人的学历水平、专项测试水平等。它要保证房产经纪人有资格能力去为客户找寻、评估和交易房产。而在其他国家，很少有这样的制度存在。
3. 和美国当地房产专业人士合作
外国买家尤其需要花时间去找到有资质和经验的专业人士来帮助你实现购房流程。经纪人如果有额外方面的工作需要持有国际房产认证资格证书Certified International Property Specialist (CIPS)。
如果你的英语不太流畅，在寻找经纪人、律师、房屋检查员和银行时，要找到能精通你母国语言的人员，因为尽管房产相关文件可以翻译过来，但是在你签合同时是英语的原版本。
汇集这些人员很需时间，你可以找相关人员获得或者是线上的专门房产网站寻找，同时要关注当地房产的总体市场作为参照。最后，不要让专业人士的经验完全左右你，你应该自身知道自己要买什么。
4. 如何贷款
有资格购房的外国买家在首付30-40%房款后通常可以获得买房贷款。许多银行要求外国买家需要在美国当地开设专门的账户，并且需要10万美元以上的存款才可以贷款一百至两百万美元左右。同时买家必须有至少三个月的银行对账单。
美国房屋贷款市场提供一系列的安全保障和多样性的贷款选择，包括一些允许穆斯林购买房屋而不会触犯伊斯兰法案。
在申请美国贷款前，你必须首先建立自己的信用并获得一个好的评分。你可以通过在美国银行开户建立信用档案。同时你要确保纳税申报单上有你的所有收入。借债人会通过这些资料来确定你可以获得多少贷款。
在申请贷款时，可以考虑一些有全球业务的主要银行来申请。这些公司有必要的经验来核实您在其他国家的信用，并且可以引导您在美国的购房流程。
