亚洲投资者的重心历来放在本国或所在地地区，近年来他们正在把投资范围扩大到美国、澳洲及欧洲国家。最新统计数据显示，亚洲对外投资总额，由2000年初约10亿美元急升至2013年的逾300亿美元。
　　“自2009年开始实施的首轮量化宽松政策，进一步加速了这一势头，在2008年和2013年五年间，投资总额大幅上升近七倍。 ”
　　当然，一个关键的驱动力是自2009年起大量的资金流进入房地产行业。另一个吸引投资者往亚洲以外投资的强有力的推动因素是在海外门户城市所得到的高回报及高增长机会，随着经济的复苏，这些城市的房地产市场被认为更具增长潜力。与此同时，亚洲地方政府对海外房地产投资的放松管制也在推动资金外流。

　　什么因素在推动海外投资？
　　自2009年启动首轮量化宽松政策以来，环球资本的流动性不断增强。除此以外，持续上升的海外投资主要由“外力”和“内力”两个因素推动。
　　外力因素
　　>更高的收益
　　鉴于亚洲目前正处于一个与美国和欧洲非常不同的房地产周期，亚洲投资者一直在寻求能够获得更高收益的海外房地产投资机会。例如，现时新加坡及香港的优质写字楼收益率大致在3%或以下，但在美国和澳大利亚的同类型物业收益率可达6?7%。
　　房地产投资机会
　　亚洲买家已经转而从海外寻求更好的房地产投资机会。这些地区不断涌现的经济复苏迹象，吸引着寻求更大增长潜力物业的亚洲投资者。从投资的角度来看，相比起在亚洲各国的主流物业，投资者会被相对售价耕地的海外物业吸引。
　　>市场透明度
　　因为市场透明度更高，亚洲投资者更青睐美国，欧洲和澳大利亚的主要门户城市。
　　>货币升值
　　除了高透明度，亚洲投资者也被美国和欧洲国家因经济增长前景而带来的货币升值潜力以及这些国家提供的物业投资机会所吸引。
　　内力因素
　　>融资成本上升
　　量化宽松政策在美国渐行渐远，这预计会影响亚洲的市场情绪，大多数投资者正寻求更大的投资回报以应对上升的融资成本。此外，通过其海外途径或子公司拓展海外业务，还能拓宽融资渠道。投资者更可以创建自己的国际声誉，从而加强他们在国内市场的地位。
　　>政府政策放宽
　　另一个推动因素是亚洲各国政府关于海外房地产投资政策的放松。在中国内地，政府正出台“走出去”战略。
　　同时，人民币的升值使得海外资产相对低廉。中国的开发商将更加积极地进行海外投资，以获得多元化收益。
　　在台湾，行政院金融监督管理委员会(金管会)曾于2012年11月宣布，保险(放心保)公司不能参与任何投资收益率低于2.875 %的房地产交易。这促使保险公司开始收购提供更高收益率的海外房地产。2013年5月，台湾金管会又出台另一项政策，限制只能在七个海外城市(纽约，伦敦，
　　多伦多，法兰克福，上海(楼盘)，北京(楼盘)，胡志明市)进行此类投资 。但在2014年2月，金管会进一步宣布，准备解除这些地域限制，并允许本地保险公司在世界各地的任何地方进行投资。
　　>降温措施
　　因本地政府有可能在2014年继续保持楼市降温措施，越来越多来自香港及新加坡的资金将转战海外。
　　>资产配置
　　另一个值得关注的趋势是在亚洲的主权财富基金已经开始提高海外房地产在其投资组合中的份额。
　　中国买家会还成为2014年海外资本的主要来源？
　　从投资总额计算，香港，中国内地及新加坡一直是亚洲境外房地产资本前三大来源，占2013年全区投资总量的71 % 。韩国在过去三年也已加速赶上。但展望未来，来自中国，香港及新加坡的买家，仍将是资金的主要来源。
　　中国开发商的海外投资
　　当第一轮量化宽松政策推出时，亚洲以外的中国境外物业投资总额自2009年始涨幅明显，在2013年达到创纪录的90亿美元。在现时国内购房限制的背景下，我们相信会有更多的中国开发商将目光投向海外，以满足他们的本地客户的需求，以及分散投资的类别。
　　我们做一个大胆的假设：如果中国十大开发商将其年销售收入的50 %分配到海外投资，这将达到600亿美元——这是他们在2012年对外投资的总额的10倍。因此，我们认为，世界的“门户”城市会在2014年看到中国买家在购买房产上的飞跃。
　　越来越多的中国投资者热衷把资金用于海外投资，只是因为他们看到在过去几年中，他们的业务伙伴、同行和竞争对手在这方面获得的成功。国内房地产开发商，如，中国万科，碧桂园，绿地等已经运用不同的入市方式，如直接收购及与当地伙伴组建合资公司进行地块收购和发展，成功提升他们在海外市场的地位。
　　韩国迅速赶上
　　除了中国，其他亚洲国家在海外投资增长方面亦增速明显。例如，在过去三年韩国的海外投资总额已经迅速赶上。仅2013年，其海外物业投资年总额上升超过50%。首尔的国家退休金服务基金(NPS )预计把更多的的供款收入投资到海外资产以提高整体回报。而韩国监管机构也正在简化国内投资者购置海外房地产的手续。
　　类似的情况在台湾正在上演，保险公司自2013年5月已获准收购海外房地产。
　　下一波海外投资热潮会在哪里？
　　未来几年美国预期经济预期将逐步复苏，美国的主要门户城市将继续收到追捧。这些城市的优质物业均供不应求，投资者在进行收购及评估收益时会更加灵活。
　　人民币预期的升值和亚洲投资者对更高收益的房地产需求持续增长，将进一步刺激亚洲的海外投资资金增长。但是，这些钱将投向哪些地区？
　　海外投资的第一次热潮
　　在过去的5年中，包括美国，英国和澳大利亚市场一直是最热门的亚洲海外投资目的地。受益于市场透明度高，如伦敦和悉尼等主要城市继续受到主要投资者的青睐。环球金融危机爆发前，更有不少对外投资资金流向了其他欧洲城市，包括巴黎、慕尼黑及马德里。
　　“有趣的是，继全球金融危机后，投资者继续看好伦敦和悉尼，但他们也开始把范围扩大到美国，特别是像曼哈顿和旧金山这样的门户城市。 ”
　　第二波海外投资热潮
　　第一次对外投资热潮中，亚洲投资者的焦点在于重点城市的高质素资产。我们认为，在下一个热潮中，投资者会把目光扩展至门户城市的边缘地带，例如伦敦东区及曼哈顿的市区，因为这些地方的楼价比传统的核心区域更具吸引力。
　　改建和开发机遇的到来
　　在物业类型方面，亚洲投资者早年大多关注住宅楼宇的投资，如今随着经济逐渐复苏，加上投资需求开始增加，商用楼宇也日益受到青睐。
　　事实上，写字楼已成为亚洲对外投资者的新宠。据统计，此类物业的投资比重已由2001年的45%上升至2013年60%。然而，预计新的趋势将是越来越多的跨境投资者，将会涉足非传统的物业类型，比如酒店，并且在门户城市的二级市场进行更多的增值性计划，比如改建等等。