澳大利亚房产投资者面对的十大风险
2013-07-31
投资有风险，这是人所共知的事实，海外投资更是如此。本文特别谈到对于澳大利亚的房地产投资者，下列的10大潜在风险不可不知。
风险评估与管理能助你的房产投资于稳中求胜。
1.市场风险（系统性风险）
市场风险会以类似的方式影响着所有资产类别的投资，例如当整体市场的价格暴跌。因此，市场风险不能轻易地通过分散投资来减低。虽然在不同州府购买物业可能在荏某程度上分散市场风险，但如果房市广泛崩溃，分散投资是不太可能减轻系统性风险的。
房地产投资者应该投资其他一般走向与房地产非相关联的资产类别。房地产投资者也可以集中在一个较长的投资期限，让市场有更大机会纠正并恢复过来。
2.流动性风险
流动性风险是指因市场成交量不足或缺乏愿意交易的对手，导致未能在理想的时点完成买卖的风险。
非流动性是房地产一个显着的风险。除非是大盘股或政府债券，否则很难在一有需要时马上售出物业。澳大利亚房产的流动性风险最好是通过投资供不应求的内陆州府市郊来减至最低。
3.特定风险（非系统/业务风险）
股票投资者和基金经理经常提到业务风险是与特定证券相关的风险评估。这也被称为非系统性风险，通常是指与特定证券发行人相关的风险。同行业的企业会有类似的经营风险，股票和债券的发行人可能破产或无力支付利息和债券本金。
物业投资的特定风险则有所不同，涉及收购亏损或提供次优回报，导致机会成本上升的房产风险。特定风险可以通过分散投资来降低，可是这具有挑战性，因为住宅都是昂贵的。
物业投资者经常采用的策略是在不同的州府购置不同类型的物业。购买任何物业前进行仔细详尽的尽职调查和研究也可以减轻，甚至消除特定风险。
4.利率风险
通常是指由于利率上升，固定利率债务工具贬值的可能性。当投资者买了提供固定回报率的证券，他便面临利率风险。例子包括债券及优先股。
在澳大利亚投资物业，可变利率抵押贷款存在利率风险，因为债务资本的成本可能随着储备银行上调利率而大大增加。透过使用固定利率抵押贷款和审慎的现金流管理，风险便可得到缓解。
5.外汇风险（货币风险）
来自一种货币相对另一种外币的价格走势。当澳元升值，投资澳洲的成本增加。相反，如果澳元贬值，投资当地便会变得更便宜。
目前，强劲的澳元促使投资者将投资目光转向其他国家，尤其是美国的房地产。这策略是否精明？澳元可能会贬值，美国地区的房市也可能已逐步复苏，不过海外投资绝对存在外汇风险。2008年早有评论家预测澳元会升至110美分，结果确实如此。
短期海外投资的货币风险往往比较大，因为只有长远投资才有足够时间让汇率恢复平均估值。
6.主权风险（或社会/政治/法律风险）
主权风险是政府的不利政策或社会动荡导致投资损失的可能性。政府保留修改投资法律的权力和投资失利的裁决，构成法律风险。澳大利亚房产投资经常强调的一种立法风险是负资产负债的退税政策有可能被淘汰。
根据资本资产定价模型（CAPM）的风险收益权衡原则，投资发展中或不稳定的国家提供不同回报丰厚的机会，却同时衍生更高的相关主权风险。
7.信贷风险
信贷风险通常是指债券发行人无法预期支付利率或偿还本金。一般的情况下，债券的利率越高，信贷风险也越大。
在物业投资方面，信贷风险往往由投资者，而不是贷款人承担；当然还有一种可能性，就是贷款机构如美国次贷危机爆发般破产。房地产投资者应该保留安全缓冲，以减轻抵押贷款违约的风险。
8.赎回风险
提前赎回风险是指对于含有提前赎回条款的公司债，发行公司可能在市场利率大幅下降时行使提前赎回权在到期日前赎回债券，从而使投资者因提前赎回导致的利息损失。
赎回风险会影响到澳大利亚的房地产投资者吗？会，不过相反是当利率高企的时候。不利利率变动的投资者会被抵押贷款机构视为高风险。澳大利亚商业地产的投资者定期被追缴保证金，被迫透过赎回资产降低债务风险。
9.再投资风险
再投资风险是指债券持有者在持有期间收到的利息收入、到期时收到的本息、出售时得到的资本收益等，用于再投资所能实现的报酬，可能会低于当初购买该债券时的收益率。零息债券不派中期息，所以是唯一避免再投资风险的固定收益工具。
房地产投资者要消除再投资风险的策略很简单：从不出售物业。
10.通胀风险
也被称为购买力风险，资产价值或收入流可能随着通胀削弱货币价值而受侵蚀。未来通胀有可能导致投资产生的流入现金购买力下降。
通过投资升值的资产是反击通胀风险最好的方法，如房地产、派息股票或可转换债券，其增长成分在长时间能够超越通货膨胀。令澳大利亚房地产投资者振奋的消息是，地理位置优越的物业一直被公认长远对冲通胀极为有效。
来源：居外
