最近两家大型房地产研究公司先后发表报告称，澳洲各首府城市的房价齐齐报跌，是近年来鲜见，这是否意味着房市泡沫行将爆破？面对房市降温，一些行内人士更早已把现阶段的房市标签为买家市场，即买家讨价还价的条件增加，再加上住宅租金持续高企，目前又是否入市的好时机？

RP Data于4月底表示，在截至3月份的一季，澳洲各首府城市的住宅价格经季节性调整后下跌0.2%。其中，又以布里斯班房市的表现最差，中位房价按季下降4.6%至430,000元；至于表现最好的悉尼，中位房价亦跌了1.1%，降到500,000元，是各首府城市中第2高，仅次于堪培拉的511,500元。

首府城市房价齐降

到5月中，另一房地产研究公司Residex也指出，澳洲所有首府城市的房价在4月份同告下跌，这种情况是2008年6月全球经济陷入金融海啸以来首见。侯巴特的中位房价跌得最急，按月达2.3%；至于悉尼则跌去0.3%至667,500元，跌幅是各大首府城市中第三温和。

然而，Residex的爱德华兹表示，房市的调整未算很极端，现阶段尚未对房市发出警号。

唐人街景丰地产（LJ Hooker）的经理张嘉麟说，近期的二手楼成交有所减弱，原因是房价在去年升得很急，如今需要喘息，以免造成房市泡沫；另一导火线是澳洲按揭利率上升。

张嘉麟估计，中位房价今年只会增长1%至3%，但在两至3年后应会再度加速上升；到2014年，那时距离2008年金融海啸已过了6至7年，相信房市到时会有较强表现。他说，澳洲房市仍可望在“10年翻一番，平均升值70%至120%，惟不是所有地区都会同步向上，还要看地段和物业质素。

对于有意置业的用家和投资者来说，房市降温或带来更好的入市环境。Wakelin Property Advisory的董事维克宁认为，目前显然是一个买家市场，人们不用太着急去做决定，大可专注于有质素的物业。

Armstrong Property Planning的岩士唐说，进入房市的最佳时间，就是你寻觅到合适的入市机会，而在房市降温的日子，这种机会特别多；而准买家要留意的因素包括物业是否接近公共交通设施、商铺、名校、食肆、酒吧和咖啡店等。

讨价还价仍需合理

RP Data的研究部董事罗勒斯表示，随着家庭收入每年平均增加6%，加上利率料接近见顶，以及房价下降，买家占据了较有利的位置。
景丰地产的张嘉麟称，现时可说是一个买家市场，物业选择较多，而且竞争者相对较少，但这并不代表买家可以不合理地讨价还价，因为市场上始终并非只有一个买家，而且业主若觉得价钱太低，他大可选择封盘或出租.

张嘉麟指出，买家寻找物业时，可以留意中等以上价钱的房子，因为升值潜力会较大，至于何谓中等以上价钱，每一城区也不同，大家可参考各区的中位价。他说，长线而言，缴付的租金会付诸东流，而房价又趋于向上，所以置业当然是越早越好，但这当然要视乎个人的负担能力。

租户续捱贵租　业主享高回报

在房市降温的日子，租务市场却持续炽热，无论是房屋（House）或雅柏文（Apartment）的回报率均不跌反升，意味着一众租户可能要继续捱贵租。

根据RP Data的资料，在截至3月份的半年里，全国的中位周租上升4.6%，回报率亦同时上升。在各首府城市中，中位周租回报率最高是达尔文的雅柏文，达5.7%；至于悉尼的雅柏文租金回报率有5.1%，而房屋回报率为4.4%。

综合各首府城市的数字，房屋的平均租金回报率是4.2%，而雅柏文的回报率为4.9%。RP Data的罗勒斯说，过去12个月里，拥有住宅的业主们未必看到房价有太大升幅，但很多人意识到租金回报率明显上升。

唐人街景丰地产的经理张嘉麟说，在悉尼，优质物业的租金回报率一般为3.5%左右，而中下价住宅物业的租金回报率料介乎5%至6%，从租金回报而论，后者相对较吸引；当然，优质物业的升值潜力长线会较高。

眼见租金高企，而房价又温和下调，一些租户或会考虑自己做业主，但前题当然是要自己有足够能力负担。另外，部份业主会考虑多买一套物业作收租投资。

宁缺勿滥　慎选楼花

张嘉麟说，二手楼市道降温之际，个别优质楼花（Off-the-plan）都获得捧场，主要原因是60万元以下的楼花可获豁免印花税，而且只需要在2至3年后才开始供楼。他指出，购买全新未动工的楼花，都可享受豁免印花税，无论是本地或海外买家，那些位处于如Chatswood、Marsfield和Eastwood等地段好的楼花交投尤其活跃。

不过，张嘉麟提醒有意置业人士，不要见楼花就买，宜选择位置好以及由有信誉的发展商负责的楼盘；此外，准买家要留意楼花的间格、坐向、面积和配套设施等。

面对澳洲按揭利率可能还会再上调，张嘉麟表示，业主或会把部分增加的供楼成本转嫁给租户；而大家打算置业前，应考虑到利率一旦再升所带来的额外供款负担，举例说，若你原本计划购买一幢100万元的房屋，不妨把目标降至85万元，以便预留现金作不时之需，在加息的时候也不致于过度吃力。

现阶段不宜锁定利率

然而，张嘉麟认为，现阶段不宜锁定利率，如果真的担心利率再上调，可以考虑把一半按揭做定息，另一半按浮息供款。

Barry Plant的董事麦卡菲说，不管是自住或投资，置业前应该先设定自己的要求，若果物业未能符合，可以找更合适的。

(本文来源：澳洲新快网 )