房地产循环周期

房地产无疑是一个周期性行业，然而过去经过近15年的繁荣周期，令很多房地产专业人士已经忘记或忽视这个定律。以下会探讨美国如何从20世纪80年代的繁荣，到90年代初的房地产萧条，回到一个简单的货币增长阶段，就再次破灭。

回顾历史趋势是一个很好的学习过程，让我们警醒过去的是与非，为我们未来投资房地产建立良好概念和根基。

根据历史标准，最近一次房地产的繁荣期是非常漫长的，因为前所未有的资金泛滥和廉价融资，转移了过去房地产周期，这个由三个阶段组成的典型模式：

1. 好转阶段12至24个月
2. 成熟阶段的12至36个月
3. 低迷阶段的24至48个月

过去几十年里没有看到这样的典型模式 – 房屋平均价值产生急速增值。以下内文探讨这方面的差异，以及为什么房地产发展趋势会从正常模式产生这大的变化。

80年代

80年代经历的一个火热的房地产热潮是由储蓄和贷款、银行、保险公司和其他机构投资者的资金推动。

这是储蓄和贷款公司在一旁推波助澜，把握房地产繁荣和70年代末和80年代初的高利率优势，很多储蓄和贷款放肆地借给高风险的投资活动，他们本来就不合符借贷资格。

前联邦存款保险公司（FDIC）和信托公司公司表示，“80和90年代的银行问题，虽然不是绝对，但很大程度是由不健全房地产贷款引发。”

90年代初

随着80年代的繁荣期，因美国联邦储备系统限制储蓄和贷款发放给房地产投资资金，发生90年代初房价大崩溃。
1987年10月黑色星期一股市崩溃，道琼斯工业平均下跌22.6%，进入90年代初的衰退道路。虽然股市迅速反弹，这是由储蓄和贷款所诱发的崩溃；而大多数经济部门都健全，能源和房地产暴跌。

90年代资本重组

在房地产周期的下一阶段是资本重组，鼓励银行再次贷款给房地产。 在这个进程中的主要力量是利用房地产投资信托基金（REITs）- 它们在市场上公开交易一篮子房产物业，为重振产业提供流动资金。到2007年中，美国房地产投资信托基金年均回报达到25%。REITs透过交易商业不动 产抵押贷款证券（CMBS）而获得这么理想的回报，因90年代初，曾下降30-50％。 房地产已不仅仅是买卖房屋。
现在的困境。

现在，我们又回到另一次资产价值衰退时期。如果我们考虑到每次资产价值衰退的典型特征，我们可以看到，其实没有什么不同的。这次城市土地研究所形容，一个 典型的衰退所在，“股权和债务收缩，租客经济状况和抵押贷款恶化，引致恐慌性悲观现象。这种悲观状况较以前因非理性的乐观所创造的繁荣更夸张。”

纵观美国的房屋的现况，价格在2005年初达到高峰，在2006年开始下降，并于2008年12月30日的Case - Shiller住房价格指数创下其历史上最大的价格下降。2007年3月，因高于预期的赎回率，令美国次级抵押贷款行业崩溃，超过25家次级贷款借贷公司 宣布破产、公布重大损失、或将公司出售。

面对当前房地产的不景气和广泛金融危机。尽管美国房屋价值倒塌被认为引致这场危机，事实上它由不同问题组成，一个高杠杆率的金融合约、一个有缺陷的美国货 币政策，令人忽视信贷成本因此加剧杠杆作用。我们可以说，房地产危机，银行和信贷问题，以及美国经济活动遍及全球，导致今天所发生的金融危机。

毫无疑问，根据房地产的周期，经过好转、成熟阶段，另一个转角就是就在低迷阶段。

是什么促使房地产周期性？
我们都听说，“当经济得到感冒，房地产行业就会患上肺炎”。这的确是事实，房地产会较其它行业产生更大的波动。这有许多原因：

非理性的市场参与者
在高峰时期的投资者，特别是开发商，陷入成长故事而失去前瞻性。在最近的房产长期升浪中，很多决策者从来没有经历过衰退。

供应不能得到控制
在供应过剩的市场中，业主可以采取的唯一方式是透过减价，使供应和需求达到平衡。

客户失去信心
租客不愿意更新租约，他们购下多余空间希望在短时间内赚取楼价升幅，导致租务需求大幅减少。相反，房地产价值的增长，买家在没有实际需要下，希望赚取未来楼价的升幅而入市。

业主期望赚取未来更大升幅而购入更多房屋的空间以比他们的需要，以适应未来发展的客户。

开发时程
开发一个项目大约需要两到三年时间，即使在经济低迷时期状况恶化，他们亦要维持下去，更多单位供应，进一步压低价格。

成本是固定的
大部份房产开发商的资金由借贷来，如果不能得到借贷，便会需要赎回抵押品。