近日来关于国内试点城市征收房产税及对房产市场影响的讨论此起彼伏：有深恶痛绝反对的——认为是重复征税不合理（房产价格中已经包含土地价值了），且“杀富并不济贫”；有拍手称快认同的——认为会抑制房价快速上涨，同时可以改变目前地方政府只靠土地出让金作为财政收入的单一税收来源的现状。除此之外，对如何征收，按什么标准征收等细节问题也是不置可否。到底这个房产税（有些国家叫做物业税，有些叫做土地税）对国内房产市场走势的影响到底有多大？有多么深远？以及对投资者，自住房的拥有者又意味着什么？俗话说的好：“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。大家不妨跳出圈外，看看其他发达国家是如何征收的，对房价，对市场，对投资人及自住人士的影响是怎样的，从而很大程度上可以推演出该政策对国内的影响状况。笔者非常有幸获得中央电视台CCTV-2财经频道的邀请，对国内即将推出房产税等问题，发表了自己的看法，同时对国内外的房产市场走势作了相应的市场分析。现把部分观点和内容与各位投资者朋友们做个分享。

澳洲（澳大利亚）：

澳大利亚的房产(土地及地上建筑物)是永久产权（堪培拉地区除外，99年产权）不对房产征收房产税，而仅对土地征收土地税。由于各个州的征收税率不同，我以三个州举例说明：

新南威尔士州（悉尼）：

土地价值在387,000澳元之内的不征税；387,000澳元—2,366,000澳元征收1.6%，超过部分征收2%，

维多利亚州（墨尔本）：

该州实行累计税制，只要土地价值超过250,000澳元，就开始按累计税率开始征税；

昆士兰州（布里斯本）：对于土地价值低于600,000澳元的不征税；对于超过部分，按累计税率开始征税；

总体而言，土地税在整个房价的比值相对较低，持有成本较少；经过了50年的地产商业化的发展，澳洲成为投资和自住完全分化的市场。由于澳洲实行负扣税退税法则（Negative Gearing Systems),所以该土地税的征收对于自住人士和投资者的影响是相反的。即：该税种的推出，增加了自住人士的供房支出，降低了购房欲望，对自住及刚性需求的满足是负面影响；而对于投资者而言，该支出是可以抵扣个人收入所得税的，因此可以从税务局退回更多现金，从而增加了他们的收入，刺激了更多投资者进入房产市场。由于澳洲持续的房屋短缺，而移民人口高速增长，经济持续繁荣，造就了澳洲过去50年平均每年10%的资本增长的发展奇迹。

美国

美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一（英国，法国，德国等国家类似），所征税名称为物业税。而各个州对物业税的征税标准和税率也千差万别，从房屋评估价值的1.2%—1.8%不等，新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区，而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。举例而言：居民缴纳的房地产物业税最高的10个州（2008年数据,美元）

1、新泽西州:6320 2、康涅狄格州:4603 3、新罕布什尔州:4501 4、纽约州:3622 5、罗得岛州:3534 6、马萨诸塞州:3406 7、伊利诺斯州:3384 8、佛蒙特州:3281 9、威斯康星州:2963 10、 加州:2829；

美国的房产价格在1997格林斯潘主导的宽松货币的政策下开始快速攀升，与2008年金融危机爆发前达到顶点，而后由于次贷危机的爆发而快速回落，其全国房屋中位价基本回到了90年代的价格水平，四分之一的美国家庭变为负资产，另外四分之一的家庭在70年代，80年代两次婴儿潮房价上涨中所积累的房产财富化为乌有。

归纳言之，物业税在美国房价上的影响不大，但购房者的每年平均支出费用在房价的2%左右。而房产市场的快速增值跟1997年开始的低利率，宽松的货币政策，及高杠杆的购房贷款政策（收入较少，甚至工作不稳定者可以获得90%以上的贷款）是紧密相关的。而失业率一旦上升，经济状况下滑，房屋供给高于市场需求时，次贷危机就此产生，且愈演愈烈，对投资者及自住人士造成了无法弥补的损失。在投资中不要盲目去做抄底，这就好比是徒手接从空中落下的飞刀，一次，两次接住了是幸运，只要有一次接不着伤到手，就可能伤口感染而不愈，甚至死亡！更何况，去年国内投资者投资美国去抄底，目前只能黯然神伤了，因为抄底不成，成垫底。只要当所有支持经济好转的数据出炉时，再做投资计划。

英国

“住房子就要交税”在英国历史上由来已久，即使是租住房子也是一样的。对此英国人的看法一直以来都是贬多褒少。英国物业税叫作市政税。是地方政府收入的主要来源之一，2008年，市政税占英国地方政府收入的25%。制定标准上，物业税分为A-H共八个等级。用途上，英国物业税主要用于十一个方面：警察，治安服务和消防员，相当于国内小区的保安服务;垃圾处理及垃圾回收；城市景观，主要用于维护，清洁和建设城市绿地与公园；巴士补贴和老年人免费巴士服务；公共健身房、游泳池和休闲中心的维护费用；低保户的住房补贴；政府公房的管理和维护费；法律服务和选举开支；博物馆和旅游；环境健康和食品安全；防洪赈灾等等。

从目前市场状况来看，由于2012年英国举办奥林匹克运动会的奥运效应，除伦敦地区的房价在上涨外，其他地区均处于下滑状态，由于欧洲的主权债务危机的影响，失业率及经济数据始终挣扎在生死线上，在英国的收入比已经达到了历史低位3.7:1，即英国平均3.7年的人均收入就可以买一套中位价格的房子。相信只有经济开始好转时才可能扭转英国的房产市场的走向。

中国香港地区和新加坡

之所以把中国香港和新加坡放在一起，是因为这两个国家和地区不是以土地或建筑物价值评估值的相对比值来征收的，而是以政府相关部门评估租金值来计算物业税，除此之外对自住人士和投资者也是区别对待的。在香港，投资者购屋，征收该物业租金评估值的15%，自住人士购屋征收租金评估值的5%；在新加坡，投资者购屋，征收该物业租金评估值的10%，自住人士购屋征收租金评估值的4%；总体而言，物业税的支付额不到房屋估价的1%。但由于新加坡房屋市场的70%是政府控制的99年产权的经济型房屋（供新加坡国民购买），而剩下的30%是向海外开放的商品房市场，造成商品房市场的中位价甚至是经济型房屋价格的9倍。而目前新加坡商品房的中位价格指数和1997年的价格指数基本持平；香港的房产市场于2003年8月触底反弹以后，受到国内资本的青睐，同时购买房产的价值超过650万的房产（该政策已经取消），持有超过7年可以获得香港居住权，更被富裕的中国精英阶层所追捧，即使是2008年的金融危机时期同样有不俗表现，只是目前的中位价格仅是1997年高峰期的70%而已。

总之，不管是中国香港还是新加坡，都是世界的金融中心，受金融市场波动影响巨大，而物业税等对市场的影响是微不足道的，所以投资者朋友在投资这些区域时，更要看重的是经济大环境，而非物业本身。另外，由于这些地区的贷款利率相对较低，其租金回报率也不是很高，基本维持在3%左右。

综上所述，我们可以看出，物业税在成熟的房产市场之中对房屋价格的影响是较小的，即使是在推出该税种的短期内会引起价格波动和购买者心理层面的焦虑，但从长期来看，真正影响价格走势的是该国家的经济大环境，如GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等数据、房屋供给和需求关系度，以及投资者对市场走势的预期。而相对于国内非理性的片面追求资本增值利得收益，而忽视自身的收入供养状况和所面临风险的投资或者投机风险，从其他国家房产投资市场的验证结果来看，这种投资方式都是无法长久维系的。如果希望通过房产的相关税收方面来调控房屋价格，还需要完善和丰富房产相关的其他税务，如：明确在房产转售环节征收资本利得税的税率（如：澳洲25%，英国40%，美国20%）及物业继承环节的遗产税（美国18%-45%，英国40%，澳洲非直系50%，香港和新加坡无遗产税），同时控制国内的信贷规模，大力发展保民生的经济适用房，正确引导国人投资房产的思路和目标等等措施的综合给力才能达到调控的最终目标。
(本文来源：海外房产 )