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2025年：年降利率让市场重新焕发活力——但负担能力依然遥不可及

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2025-12-10

主要要点：

Domain预计到2025年底，合并后的首府房价将上涨9%。
每个城市都实现了强劲的涨幅，悉尼（上涨9%或15万美元）、布里斯班（上涨9%或9.8万美元）、阿德莱德（上涨9%或9.2万美元）、珀斯（上涨9%或8.2万美元）和墨尔本（上涨7%或7万美元）领先。
更“实惠”的首都单位激增：合并后的首都单元预计到2025年底将达到7%的增长。
负担能力受限城市的单元市场表现优于房屋。阿德莱德的单位增长了16%（9万美元）、布里斯班14%（9万美元）、珀斯12%（6.1万美元），买家需求集中在价值搜索上。
澳储银行2月、5月和8月的降息重新点燃了买家信心，推动查询量攀升，并推动清算率达到多年高点。但信心的提升推动了价格上涨。
澳大利亚的中位房价连续第11个季度上涨，供应紧张和人口增长强劲，市场持续承受压力。
2025年前两个季度，投资者贷款激增超过20%，使其在新住房融资中的份额超过40%，为近十年来最高。
这股投资者活动的激增加剧了市场低端的竞争，而首房买家通常会在那里寻找。随着政府的住房存款担保计划生效，这种竞争环境预计将延续至2026年初。
布里斯班、阿德莱德和珀斯的快速价格上涨重塑了可负担性地图。阿德莱德加入了百万美元俱乐部，布里斯班成为全国第二昂贵的首都，珀斯有望在圣诞节前达到百万美元大关。
随着价格上涨，买家寻求更灵活且实惠的选择。
单元市场持续飙升，而Domain搜索数据记录到“双重”、“奶奶公寓”、“双拼住宅”和“双重生活”等搜索词大幅增长，家庭寻求多代同堂解决方案或次级收入机会。
经历了两年高额借贷成本和脆弱信心的艰难后，2025年以一个期待已久的转折点开局：四年多来首次降息。
那是购房者、投资者，甚至疲惫的抵押贷款持有人都希望扭转局势的时刻。
在很多方面，确实如此，因为这不仅仅是一次财务调整;这是一种心理上的转变。
房地产市场获得动力，信心回升，原本处于观望状态的买家突然看到了前进的道路。
但正如Domain 2025年终大概报告所示，尽管现金利率下降，可负担性却并未跟上。
相反，借贷更低的缓解反而重新点燃了需求;这进一步推高了价格，再次带来了负担能力问题。
与今年房价上涨相比，现金利率下降对提升电力有影响

正如Domain研究与经济学主管Nicola Powell博士所观察到的：
“降息提升了信心和经济活动，但并未解决供需之间的结构性失衡。如果说有什么变化，那就是加剧了本已缺乏新房的市场竞争。”

利率期待已久的转折点

Domain报道称，2025年开局充满乐观，经历多年抵押贷款还款上升和情绪低迷后，储备银行终于在2月、5月和8月实施了削减，这些措施虽小，但心理上极具影响力，重塑了市场基调。
每次降息都推动了借贷成本下降，信心提升。
买家咨询水平上升，拍卖清算率改善，2025年初市场情绪明显转变。
《Domain 2025年终总结》称这一时期为“转折点，而非解决方案”。
加息周期的冲击已经过去，但更深层次的可负担性挑战依然存在。

可负担性：一个顽固的结构性挑战

尽管信心有所提升，2025年价格几乎没有变化。降息略微降低了每月还款额，但这一优势主要被房价飙升所吸收。
根据Domain的分析，澳大利亚刚刚连续第11个季度实现房价增长，这是自2012-15年以来最长的连续增长期。
单价上涨速度是去年的两倍多，而首都城市综合房价现已比2019年高出约50%。
原因不难理解。
人口增长速度远远超过住房供应，2023年至2025年间，每建一栋新房大约增加了3.2人。
这种失衡对房价和租金产生了强大的上涨力量——即使是较低的利率也无法抵消。
正如鲍威尔博士所说：
“根本问题是供应。除非我们解决住房相对于需求建造的数量，否则即使在低利率环境中，可负担性也将继续恶化。”
面对这些现实，澳大利亚人选择了适应而非退缩，Domain的买家搜索数据显示，“双人居住”、“奶奶公寓”、“双拼住宅”和“双人居住”等词汇激增。
这反映了向创新性经济解决方案的转变;买家寻求多代同堂、创收选项或较小住宅，以在市场中立足点。

投资者迅速反击

注意： 2025年的一个突出趋势是投资者活动的复苏。
二月份降息后，投资者贷款急剧加速，仅两个季度就增长了20%以上，占新住房金融的40%以上，创下近十年来的最高份额。
然而，正如Domain报告所强调的，大部分资金流向了现有物业，而非新建项目。
超过80%的投资者贷款用于购买已有房屋，加剧了首次购房者的竞争，但对供应增长几乎没有帮助。
这一直是澳大利亚财产体系中长期存在的结构性问题;政府政策继续通过税收优惠和折旧福利投资现有住房，而新建项目仍陷入成本压力、规划延误和劳动力短缺的困境。
因此，投资者信心的回升速度快于可负担性。

新的市场等级体系出现

更便宜的货币和紧缺的供应重塑了澳大利亚的市场排名。
阿德莱德加入了百万美元俱乐部，与悉尼、墨尔本、布里斯班和堪培拉并列。
珀斯预计将在年底前实现这一里程碑，此前经历了多年的非凡表现。
布里斯班首次超越墨尔本，成为澳大利亚第二昂贵的首都，这一象征性时刻反映了长期的人口结构和经济变化。
与此同时，传统的“一线与二线”区分正在瓦解。
正如鲍威尔博士所解释的：
“我们看到价值的根本性重新调整。曾经被视为负担得起的城市，如珀斯、阿德莱德和布里斯班，如今已成为独立且需求量大的市场。”
Domain的数据清楚地说明了这一点。到2025年底，首都城市综合房价上涨了9%，单价上涨了7%。
在一些城市，如阿德莱德和布里斯班，单价飙升了14%至16%，是全国增长最快的城市。
但矛盾在于：较低的利率使借贷变得更容易，然而价格上涨几乎吸收了所有收益。
Domain计算出，75个基点的累计削减可使借贷能力增加约7.1%，但大部分额外产能很快通过更高的价值被市场计价。

澳大利亚人正在适应，而非退缩

《Domain》报告中最具启发性的见解之一是澳大利亚人如何调整他们的理想。
买家们没有放弃拥有住房，而是在重塑房屋的外观，选择更小的房屋、新址或兼顾经济实惠与生活方式的双用途空间。
这一趋势在低价位尤为明显，自2022年以来，这些地区房屋持续优于高端房产。

在珀斯、布里斯班和阿德莱德等市场，低价住房已成为增长最快的细分市场，这主要受人口增长、有限供应和有限的借贷能力所驱动。
这提醒我们，尽管市场不断演变，澳大利亚人拥有房产的决心依然坚定不移。他们只是在寻找新的方法来实现这一点。

这是年末的转变，但势头依然存在

根据Domain的报告，到了2025年最后一个季度，房地产市场又经历了一次转折。
通胀在今年大部分时间内有所缓解，却意外地再次上升。这迫使澳储暂停进一步减息，粉碎了年底前再次降息的希望。
然而，市场并未停滞。
势头依然稳固，得益于政策变革，比如扩大的澳大利亚政府5%存款计划，该计划现提供无限名额和更高的价格上限。
这促使更多首套房买家进入市场，有趣的是，也促使许多投资者和升级商在新需求加剧竞争前迅速行动。
鲍威尔博士总结得很好：
“利率上升的冲击已经过去，但重建可负担性的挑战依然存在。供应依然是拼图中缺失的一块。”

展望未来：负担能力的难题仍在继续

Domain 2025年年终总结可以总结为：2025年是充满新希望的一年，但并非充满决心的一年。
房地产市场再次证明了其韧性，但可负担性仍是澳大利亚最大的悖论。
利率可能有所回升，但如果住房供应结构性提升，2026年可负担性差距可能会进一步扩大。
人口增长、投资者信心以及对房产所有权的深厚文化依附共同作用，即使在高价面前也能维持需求。
对于经验丰富的投资者来说，这凸显了房地产成为长期财富创造基石的持久基本面。
但对政策制定者来说，这无疑是警钟;仅靠降息无法解决负担能力问题。
正如我多次说过的，房价反映的是人类行为，而不仅仅是利率。
2025年，澳大利亚人再次证明，信心回归后，房地产市场会迅速发展，即使负担能力不然。
这一趋势将持续到2026年。

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