人口持续流入、供应严重短缺、降息在即，澳洲房产正迎来新一轮投资窗口期。

墨尔本的购房者正面临着房源选择减少和房价上涨的双重压力。

最新数据显示，墨尔本新增房源数量大幅下滑，整体在售房源总量同比下降5.8%，而房屋中位价却强势上涨1.6%，达到97.9万澳元。

业内专家预测，大墨尔本地区的房屋中位价可能在2025年12月之前突破七位数百万澳元大关。

01 市场透视：墨尔本房价逆势上涨的真相

在利率高企的背景下，墨尔本房价却持续攀升，形成这一反常现象的核心原因在于市场供需关系的严重失衡。

房源断崖式下跌成为最直接的推动力。2025年6月，墨尔本新上市房源数量较5月暴跌14.1%。

即使是与去年同期相比，新增房源也下降了4.4%。PropTrack预计，维州的房源数量将比去年同期减少19%。

供应减少的同时，需求却保持强劲甚至可能增长。PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，市场上的房源减少可能会加剧竞争，从而推高房价。

02 数据说话：墨尔本房价涨幅与构成

SQM Research的最新数据揭示了墨尔本房产市场的详细表现。

截至2025年10月14日，墨尔本所有房屋的每周要价中位数为1,297,075澳元，过去12个月上涨3.9%。

单元房市场表现更为亮眼，所有单元房要价中位数达652,529澳元，12个月涨幅达6.7%，远超独立屋。

具体来看，三居室房屋要价中位数为1,160,783澳元，年增长5.2%。

而两居室单元房要价中位数为615,592澳元，年增长2.3%。

03 动力源泉：墨尔本房价上涨的多重推动力

降息预期是点燃市场信心的关键催化剂。摩尔分析道：“我们预期今年还会有几次降息，再结合墨尔本房价今年首次在央行加息周期后持续上涨的事实，这很可能会大大提振卖家的信心。”

市场的活跃度在拍卖清盘率上得到了直观体现。上周，维多利亚州的整体拍卖清盘率达到了66%。

尽管上周澳洲央行并未宣布降息，但买卖双方已然将未来的降息预期，提前计入了他们的交易决策中。

人口因素是支撑墨尔本房产需求的长期要素。澳洲人口持续增长，而住房建设却未能跟上步伐。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh指出：“政府目前建造的住房不足以达到内阁在未来5年内建造120万套住房的目标。”

04 全球视野：海外房产投资趋势与墨尔本定位

就在墨尔本市场升温的同时，全球不动产资本也在重新布局。

2025年三季度，外资布局不动产市场步伐加快。美元走弱提升人民币资产吸引力，外资加大了对国内不动产市场的配置力度，尤其是核心城市优质资产。

与此同时，阿联酋房地产市场也呈现量价齐升态势。

2025年上半年迪拜房地产市场创下有史以来最高的交易量和交易值，总成交额较2020年上半年增长超10倍。

对比两大热门市场，墨尔本的基本面支撑更为稳健——强劲的人口增长、透明的法律环境、稳定的政治局势，以及巨大的供应缺口，共同构筑了墨尔本房产投资的安全边际。

05 投资启示：如何把握墨尔本市场机遇

对于寻求资产保值增值的国内投资者而言，墨尔本房产市场提供了难得的机遇。

单元房可能是更好的切入点。数据显示，墨尔本所有单元房过去12个月价格上涨6.7%，超过所有房屋3.9%的涨幅。

KPMG的预测也佐证了这一趋势，他们预计墨尔本单元房价格在2026年将上涨7.1%，表现超越除达尔文以外的所有首府城市。

抓住降息前的窗口期至关重要。一旦澳洲央行开始降息，借贷成本降低将进一步刺激需求。

PropTrack认为，随着利率下降和降息的预期提振，买家信心重燃，市场正在加速发展。

06 风险提示：墨尔本房产投资的潜在挑战

尽管墨尔本市场前景乐观，投资者也需关注潜在风险。

房价波动是首要考量。即使在同一城市，不同区域的房价表现也存在差异。

政策变化可能影响市场走势。澳洲政府为应对住房危机，可能出台更多调控政策。

汇率风险也不容忽视。国际投资者需关注澳元兑人民币汇率波动，这可能显著影响实际投资收益。

尽管如此，多数专家对墨尔本市场仍持乐观态度。Domain预计墨尔本将引领下一轮增长，因为墨尔本房地产市场通常对利率变化反应更为迅速。

未来几个月，澳洲央行的降息决策将成关键转折点。货币政策的宽松将增加借贷能力，点燃买家和投资者的信心。

与此同时，人口持续流入与住房供应短缺的基本面短期内难以改变。

这意味着，墨尔本房价突破百万澳元可能只是一个新的起点，而非终点。