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墨尔本住宅市场投资分析：供需失衡中的结构性机遇

墨尔本地产

2025-09-17

澳大利亚住宅市场长期以来被视为全球投资者青睐的稳定资产类别之一。其中，墨尔本作为该国人口增长最快、教育资源高度集中且宜居性领先的城市，正展现出显著的投资潜力。本文基于Colliers最新市场数据，从供需结构、人口增长、经济基础与基础设施投入等多维度，分析墨尔本住宅市场的当前机遇。

需求强劲供应紧缺：人口增长与结构特征
对比澳大利亚主要城市，墨尔本在多项指标中表现突出。其全球宜居城市排名第4，最佳学生城市排名第4，均领先于悉尼（分别第7和第7）。教育资源的集中度亦是关键优势，墨尔本大学在2025年QS排名中位列全球第39，形成了对国际学生的持续吸引力。人口结构层面，墨尔本市中心62%的居民为20-39岁青年人群，海外出生比例高达62%，其中23%的居民以中文为母语，租赁需求稳定且旺盛。墨尔本是全澳人口增长最快的城市，预计到2035年人口将突破633万。其市中心居民结构具明显投资导向特征。

上述群体构成租赁市场和公寓需求的基本盘，尤其适合开发紧凑型、交通便利的住宅产品。

可负担性差距推动公寓需求
墨尔本公寓竣工量已降至15年来最低点。历史数据显示，2016-2018年为供应高峰，此后受规划限制、土地稀缺与建筑成本上升制约，新开发活动持续放缓。研究预计，到2033年，墨尔本将占全澳住房短缺总量的65%，供需裂口不断扩大。
这一供应紧缺现象与人口增长形成鲜明对比，直接推动资产价值与租金收益上行。数据显示，墨尔本住宅价格过去20年间年均增长5.5%，长期表现稳健。同时，可负担性差距成为另一推动力：目前中位房价所需贷款占家庭收入比例高达50.3%，储蓄首付需10.6年，迫使更多需求转向公寓市场。

公寓供应在2016–2018年达到峰值后持续下滑；
规划限制、土地稀缺与建筑成本上升共同制约新项目开发；
预计到2033年，墨尔本将占全澳住房短缺总量的65%；
2026年预计新公寓供应量远低于历史高点，供需缺口持续扩大。

经济与政策环境支持：溢价与人流提升明显
政策与基建层面亦形成有力支撑。维多利亚州作为全澳第二大经济体，实际GSP达5820亿澳元，占全国22.3%，预计未来24个月增长将进一步加速。利率周期亦迎来转折点，市场预期2025年起现金利率将逐步下调，减轻融资压力。政府同时推动2080亿澳元的基础建设计划，包括Metro隧道（预计2025年6月完工）、西区隧道和机场铁路等重大项目。值得关注的是，历史经验表明，毗邻地铁站的资产通常可获得约5%的溢价，而悉尼地铁开通后市中心人流量提升9.4%，预示墨尔本同类项目带来的增值潜力。
这些政策与基建投入不仅提升区域连通性与生活质量，更通过就业机会和人口流入，间接支撑住房需求的基本面。其背后影响在于，墨尔本正从“宜居城市”向“经济-交通-人才”高度整合的国际都会演进，资产价值获得多重动力。

正确的城市，正确的时机
墨尔本住宅市场正处于一个由供应短缺、需求旺盛、基建升级和利率见顶共同推动的周期起点。其高度国际化的人口结构、优质教育资源和经济韧性，为住宅投资提供坚实基本盘。建议投资者关注近地铁、中小户型的开发项目，把握当前市场重新定价中的结构性机会。
资料来源：Colliers《Melbourne Market Update》、CoreLogic、ANZ、Deloitte Access Economics
数据截止日期：2025年9月

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