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Arden高级酒店式公寓由马来西亚知名开发商Astaka控股与上市建筑商金轮企业（KIMLUN）联合开发，是柔新经济特区（SEZ）核心地标项目。该项目楼高68层（260米），占据永久地契土地，规划618个高端服务式住宅单位（面积797-1700平方呎），配备约50项豪华设施，包括空中餐厅、共享办公空间、室内高尔夫模拟室等，定位为“新山第二摩天楼”。
| 资产类别 | 区域案例 | 收益率范围 | Arden优势 |
|---|---|---|---|
| 实体物业租金 | 香港住宅 | 约3% | 6%+ 领先区域传统物业 |
| 新加坡REITs | 零售/工业/酒店类REITs | 4%-10% | 媲美高端酒店REITs上限 |
| 公营安老院 | 香港政府资助院舍 | 0.2%-0.3% | 私营养老服务的溢价空间 |
数据来源：新加坡REITs市场报告、香港安老服务统计、物业租金研究
马来西亚与新加坡2025年正式签署柔新经济特区合作备忘录，重点推动跨境贸易、产业链互补和人才流动。该项目位于特区核心区，直接受益于税收优惠、外资准入简化及基建补贴，吸引跨国企业设立区域总部，为服务式公寓提供稳定高端租客源。
新马捷运系统（RTS）将于2026年底开通，实现新山与新加坡兀兰站4分钟直达，预计日均客流达10万人次。Arden项目距离RTS新山站仅3公里，成为跨境工作者“新加坡就业+马来西亚居住”成本优化方案的首选住宿产品。历史经验表明，轨交开通前1-2年为房产价值跃升窗口期（参考香港东铁线延伸段开通前后上水房价上涨37%）。
基础租金增长：参考毗邻项目The Astaka（同开发商）当前月租2，500-4，000坡元（约合人民币1.5万-2.4万元），按Arden最小单位797平方呎测算，保守月租达3，000坡元，年化租金回报率4.5%。
服务溢价增益：酒店式管理包含清洁、安保、设施使用等服务费，通常提升租金15%-20%，推升净收益率至5.2%-5.4%。
汇率与增值红利：新元兑马币长期升值（十年涨幅28%），叠加特区发展带动的地价年增预期7%-9%，综合收益突破6%。
供应管控：新山高端服务式公寓存量仅2，100套，Arden新增供应占市场29%，但政府已限制新建项目审批，避免过度竞争。
REITs退出通道：项目可未来售予新加坡酒店类REITs（如Far East Hospitality Trust），该类REITs收购溢价率达资本化率（Cap Rate）的5-7倍，确保资本安全。
作为1988年创立于香港的海外房产投资机构，美亚置业集团深度参与东南亚战略地块开发，依托三大核心能力为投资者赋能：
开发商直连资源：与Astaka控股建立一级代理合作，获取限量认购权与免中介费配额，降低入场成本5%-7%。
全周期服务闭环：覆盖法律合规（马来西亚外资持有合规审查）、税务优化（柔佛州印花税减免申请）、租赁管理（包租协议年保障率92%）。
退出策略预设：联动新加坡REITs管理公司（如凯德置地），提供未来资产证券化通路。
专家洞察：RTS通车将重塑新柔房价梯度差，当前新山高端房价仅新加坡同类产品的1/6，价差收复窗口期不足18个月。Arden项目以REITs级运营标准+经济特区政策红利，构建“现金流+资本利得”双引擎模型，成为东南亚资产配置风险回报比最优解。
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