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​休斯顿房产变局:高库存下的市场重构与亚洲资本新机遇
休斯顿房产投资 美国豪宅市场 海外置业趋势
2025-07-24

一面是创纪录的38,713套待售房源,一面是同比激增40.6%的豪宅销量——这座曾经的投资天堂,正在撕裂中寻找新平衡点。

一、市场现状:供应激增下的分化格局

20256月,休斯顿单户住宅库存飙升至38,713套的历史峰值,同比激增31.8%,创下当地房地产经纪人协会(HAR)有记录以来的最高水平。但这一供应洪峰并未均匀冲击所有市场:

  • 豪宅市场逆势爆发:百万美元以上住宅销量同比飙升40.6%,推动平均房价创下450,235美元新高,而中位数价格持平于346,651美元;
  • 中低价位承压明显:全德州低于30万美元房源库存同比激增近50%,销售量下降3.8%,与豪宅市场形成冰火两重天;
  • 产品类型分化加剧:联排别墅与公寓销量同比下降4.4%,价格双双下跌,库存升至2011年以来最高。

表:20256月休斯顿房产核心指标与横向对比

指标

休斯顿

奥斯汀

华盛顿特区

库存同比

+31.8%

+15.5%3

-

中位价变动

持平 ($346,651)

-2.4% ($439,000)

-1.8%8

豪宅销量增长

+40.6%

-

-

二、供需失衡的深层矛盾

供应侧的扩张源于建筑商的持续投入:德州活跃新房挂牌量从5月的33,710套增至6月的34,203套,建筑活动维持高位。然而需求侧呈现断裂

  • 利率挤压首购族30年期抵押贷款利率维持在6.82%(虽低于去年同期的6.92%),使中等收入群体月供负担高达$1,811,严重抑制刚需;
  • 现金买家主导高端44%的豪宅交易为全现金支付,规避利率压力,而贷款依赖型买家被迫离场;
  • 政策滞后效应:特朗普政府关税政策推高建材成本(铝材+6.3%、钢材+5.1%),但房价未能同步传导,挤压开发商利润空间。

三、人口红利:长期支撑力的底层逻辑

尽管短期承压,休斯顿的人口增长引擎未熄火

  • 企业迁徙潮2018-2024年休斯顿吸引全美第五大企业总部迁入量,催生高技能移民住房需求;
  • 百万富豪租客激增2019-2023年家庭收入超百万的租户从7户飙升至179户,主要集中于River Oaks等高端社区;
  • 教育医疗双驱动:莱斯大学、德州医学中心持续吸引留学生及医护人群,支撑周边租赁市场6%以上净回报率。

四、政策变量:利率与移民的双重撬动

2025年关键政策调整正重塑市场轨迹:

1.    利率拐点临近
美联储预计年底抵押贷款利率降至6.4%,建筑商已通过利率买断Rate Buydown)降低购房者前期成本。若落地,被压抑的中等收入购买力可能释放。

2.    移民政策开闸
EB-5
投资移民新规缩短最低投资期至2年,新增创新创始人签证(投资额5万英镑起),加速高净值技术移民流入,利好优质学区房需求。

五、亚洲资本策略转型:从普涨依赖到精准狙击

面对新环境,投资者正进行三重转向:

  • 目标切换:从郊区普宅转向医疗区、大学周边的租赁型公寓,捕捉稳定现金流;
  • 模式创新:利用建筑商利率买断协议锁定5年内低息贷款,对冲波动风险;
  • 组合对冲:在休斯顿配置中端刚需房的同时,并联投资迪拜(预期+5%)等增长区分散风险。

美亚置业37年专业沉淀:穿越周期的价值锚点
当休斯顿从遍地掘金转向精耕细作本地化洞察与数据穿透力成为分水岭。依托香港合规监管及全球12地分支机构,我们为投资者构建三重护城河:

  • 动态数据追踪:实时监控MLS房源、租金指数、人口流入趋势,识别被低估的学区及新兴就业走廊;
  • 政策预判框架:解析EB-5新政、得州减税法案对持有成本的影响,设计税务最优结构;
  • 开发端直投通道:联合本地建筑商获取买家激励预留份额,如2-1利率买断协议,降低贷款成本。

美亚置业策略建议

聚焦三英里生活圈(就业中心、大学、医疗区3英里内)二手公寓,利用供应过剩阶段议价收购,捕获人口红利与租赁刚需。

(本文数据截至20257月,来源:休斯顿房地产经纪人协会(HAR)、德州房地产研究中心、Redfin


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