政策与市场的博弈从未停止，一面是澳洲铁腕限购令挤压外资空间，一面是伦敦通勤带涌现金矿，全球买家正面临新一轮财富洗牌。

2025年7月，澳大利亚联邦政府正式实施二手房限购令满三个月，外国投资者及临时居民被彻底挡在成熟住宅市场门外。

与此同时，英国央行5月降息至4.25%的决策点燃了伦敦通勤带市场，现金买家占比飙升至38%的历史高位。

墨尔本和伦敦——两个传统移民与投资热点城市，在政策巨变下正走向截然不同的发展路径。墨尔本60万澳元近海独立屋吸引新移民抢滩登陆，而伦敦市中心房价超过50万英镑的门槛让普通工薪阶层望而却步。

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01 墨尔本市场反弹，政策严控下的危与机

2025年澳大利亚房地产市场在政策调整、移民潮和利率波动的多重影响下，呈现出复杂的市场格局。

今年4月1日，澳大利亚政府实施为期两年的二手房限购令，禁止外国投资者及临时居民购买已建成的住宅。这一政策旨在缓解本地住房短缺问题，预计每年为澳洲居民腾出约1800套房产。

尽管有限购政策，墨尔本房地产市场正迎来新的曙光。根据专业分析，2025年墨尔本房市将因海外移民潮的涌入而强势复苏，房价有望上涨5%。

维多利亚州相较新南威尔士州更具吸引力的发展潜力，维州通常在海外移民接收上处于领先地位。澳洲2025年计划接纳39.5万新移民，技术移民和留学生群体持续增长，进一步推高住房需求。

市场分化成为墨尔本最显著的特征。悉尼和墨尔本核心区的独立屋库存紧张，2025年预计价格涨幅达5%-10%。二线城市因高性价比吸引新移民，房价涨幅或超全国平均水平。

维州因其较低房价门槛——如墨尔本60万澳元可购近海独立屋——成为新移民首选。

2025年墨尔本核心投资数据：

在限购政策下，外国投资者可转向期房和空地，规避二手房禁令。墨尔本West End等区域独立屋抗跌性强，投资者可利用30年摊还期政策锁定低利率。

02 伦敦政策变革，通勤带成投资新热土

进入2025年，伦敦房地产市场充满了乐观情绪。在经历几年低迷增长期后，在不断增长的需求和有利市场条件的推动下，今年将是充满希望的一年。

英国政府近年打出政策组合拳，一边给刚需发糖，一边对炒房客下刀。首次购房者可获贷款补贴，首付降至5%；而总价超20万英镑房产则征收3%额外资本利得税。

2025年第一季度GDP增长0.7%，创下一年来最强增长。经济基本面的改善为房地产市场提供了支撑。

2025年3月，伦敦出现交易量激增现象，购房者赶在4月印花税调整前完成交易。3月交易量达164，650笔，创下20年来第五高月度纪录。而4月交易量则骤降64%，市场在政策变动后经历短期调整。

通勤带房产正成为精明投资者的新宠。唐顿云邸这类区域因17分钟直达伦敦滑铁卢的交通优势，以及仅为市中心1/4的房价（均价42万英镑），成为“风险避风港+增值发动机”的双料黑马。

这些区域不仅享受政府基建红利（如Crossrail扩建提升50%通勤效率），更有稳定租客群体支撑，租金回报率达5.8%。

伦敦市中心区也迎来复苏。回归办公室的趋势在促进首都住房市场方面发挥着重要作用。亚马逊、巴克莱银行等大型雇主已经召集团队返回办公室，增强了伦敦对国内外买家的持久吸引力。

03 风险预警，两地市场暗流涌动

在看似乐观的市场环境下，投资者必须警惕多重风险。

利率风险首当其冲。2025年澳大利亚超过100万家庭面临抵押贷款续期，当前基准利率为3.25%，若利率反弹，月供压力将激增。英国虽已降息，但抵押利率仍高于2020年平均2.55%的水平。

政策变动风险同样不可忽视。卑诗省试点的“房屋倒卖税”（持有不足1年征20%利润税）可能被推广到更多地区。投资者需警惕各州房产税调整及外资购房比例限制。

区域分化加剧成为两地共同特征。在澳洲，悉尼、墨尔本因库存压力大，涨幅或放缓；草原省份因低房价和AI审批提速成洼地。在英国，高端豪宅扎堆的肯辛顿区域受政策影响大，而政府规划的“机会区域”则获政策倾斜。

伦敦租赁市场也面临挑战。平均租金在2025年5月涨至1307英镑，同比上升0.8%。供需失衡持续影响租赁市场，大多数市场供应仍然不足。

04 投资策略，把握结构性机会

在复杂市场环境中，投资者需要精准把握结构性机会。

墨尔本短期机会在于利用限购令生效前的窗口期，聚焦核心城市独立屋。长期则应布局绿色科技住宅和滨海潜力区，政府计划2031年前新建390万套住房，太阳能屋顶、雨水回收系统等绿色建筑可能享受政策补贴。

伦敦投资策略应聚焦租金回报率超5%的项目，对冲房价波动风险。同时避开高端豪宅扎堆的政策敏感区，聚焦政府规划的“机会区域”和通勤便利区。

两地投资者都应警惕高杠杆操作，预留足够缓冲资金应对利率波动。分散投资区域，避免单一市场风险，成为2025年海外置业的核心原则。

2025墨尔本&伦敦投资策略对比：

05 专业护航，美亚置业的37年跨境经验

面对复杂的海外置业环境，专业机构的价值愈发凸显。美亚置业集团自1988年成立以来，已在全球主要发达国家建立完善的服务网络。

作为国内首家成立的海外房产投资机构，美亚置业拥有37年专业经验，在中国12个主要城市设立分公司，提供从选房、贷款到物业管理的全流程服务。

在墨尔本市场，美亚团队精准把握限购令下的结构性机会，引导投资者合规布局新建住宅；在伦敦通勤带，美亚已帮助500多名客户成功落地高性价比项目。

美亚置业汇聚金融、地产投资、法律等领域高端人才，与海外各大银行、知名律师行建立紧密合作关系，为中国投资者提供专业全面的买房、以房养学、投资租赁及移民等一站式服务。

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随着墨尔本West Side Place等综合体项目拔地而起，伦敦通勤带小镇涌入年轻上班族，全球房产财富正在政策夹缝中悄然重构。

当英国唐顿云邸的房东们享受着5.8%的租金回报时，墨尔本近海区的投资者正等待60万澳元独立屋升值。美亚置业中国区负责人透露，专业团队已协助超500组客户穿越政策迷雾完成资产配置。