一纸禁令改变全球留学格局，精明投资者早已瞄准泰晤士河畔的黄金机会。

“我们不想要他们。”美国总统特朗普在6月初宣布全面暂停12国公民入境时毫不掩饰其立场。这一政策直接切断了包括伊朗、利比亚、索马里等国家学生赴美求学的路径。

与此同时，英国房产市场正迎来意外机遇。数据显示，自特朗普对美国高等教育机构发起一系列行动以来，美国学生对英国课程的兴趣激增25%。

在伦敦，学生公寓租金在过去两年飙升18%，平均年租金高达13，595英镑，首次超过英国政府提供的最高学生贷款额度。这场由政治决策引发的留学格局重构，正悄然重塑英国房地产市场。

01 政策突变，英美留学格局重构

特朗普政府6月9日生效的禁令，全面暂停包括阿富汗、伊朗、利比亚等12国公民入境美国，同时对另外7国公民实施大范围限制。这一政策将直接影响数万名潜在国际学生。

美国大学校园的吸引力正在消退。数据显示，2025年第一季度，美国学生对英国课程的兴趣同比飙升23%，而对本国课程的兴趣则下降27%。

全球学生搜索平台Studyportals的数据显示，海外学生对美国课程兴趣下降15%，同期对英国课程的兴趣增长13%。这种转变正在重塑全球留学版图。

招生专家指出，英国已成为美国学生首选的替代留学目的地。2023-2024学年，英国已接纳23，250名美国学生，成为第五大国际学生群体。

02 危机加剧，英国学生住房缺口巨大

英国学生住房市场本已面临严峻挑战。据英国最大学生住宿门户StuRents预测，到2025年学生床位缺口将达45万个，比去年的20.7万缺口增长217%。

供需失衡导致租金飙升。在伦敦，学生公寓平均年租金达到13，595英镑，超过英国政府提供的最高学生贷款额度13，348英镑。这意味着许多学生无法仅靠贷款支付住宿费用。

过去两年，伦敦租金累计上涨18%，创下历史新高。英国学生住房开发商报告称，2022-23学年90%房源已被预订，高于疫情前的89%。

学生住房短缺的影响已蔓延至整个租赁市场。英国国家统计署数据显示，过去十年间，曼彻斯特Salford地区租金飙升73%，莱斯特涨幅达71.2%。

03 投资新宠，学生住房成为高收益资产

在供需严重失衡的背景下，学生住房已成为英国最具吸引力的投资类别之一。相比普通住宅，学生住房提供更稳定租金收入和更高回报率。

激烈的市场竞争推动部分城镇租金年涨幅高达20%。学生住房开发商报告称，2022-23学年预订率已达90%，高于疫情前的水平。

伦敦核心区租金回报率在3.5%-4.5%之间，而外围区域如Lewisham和Greenwich因“房价洼地”效应，性价比更高。这些区域受益于交通改善和年轻人口流入。

投资者正在创新模式。一些开发商将老旧多人合租房（HMO）改造为现代化学生公寓，满足学生对高质量住宿的需求。这一代学生更重视体验而非拥有，他们渴望舒适空间、共享体验和广泛社交。

04 连锁反应，英国整体楼市迎来复苏

学生住房市场的繁荣只是英国房地产复苏的一部分。2025年5月，英国达成自2022年3月以来最高房屋销售量，也是2021年以来最繁忙的5月。

伦敦多个区域表现抢眼。5月Barnet地区销量同比增长68%，Kingston Upon Thames增长52%，Tottenham增长51%。市场活跃度显著提升。

抵押贷款利率下降进一步刺激市场。目前英国五年期固定抵押贷款平均利率为4.61%，远低于2023年7月的6.11%。汇丰银行等机构已推出20多种利率低于4%的房贷产品。

国际投资者正涌入英国市场。加拿大养老基金OTPP近期将伯明翰、布里斯托尔和伦敦城市机场挂牌出售，价值估计超过100亿英镑。这表明国际资本看好英国资产后疫情时代的复苏潜力。

05 移民助推，高技能人才支撑高端需求

英国移民政策变化与房地产市场形成互动。2025年，英国技术移民最低年薪要求提高至38，700英镑，同时投资移民渠道依然存在。

净移民人数虽从2023年峰值回落，但截至2024年6月的年度净移民仍有约72.8万。这些新移民成为住房需求的重要来源。

高技能人才向伦敦、曼彻斯特等核心城市聚集，长期支撑高端住宅需求。据Savills研究，苏格兰百万英镑房产销售额增长，部分源于英格兰南部家庭为应对私立学校学费增值税上涨而北迁。

学区房概念在英国同样重要。伦敦优质公立学校申请竞争异常激烈，申请人数达到可用名额的10倍之多。这导致学区房价格不断攀升。

06 精明布局，抓住2025年投资窗口期

当下是进入英国房产市场的黄金时机。2025年预计将成为 “买方市场” ，买家在交易中拥有更多主动权。同时，房屋销售量预计达115万套，比2024年增长5%。

伦敦复苏势头强劲。过去五年，伦敦房屋平均要价上涨12%，预计2025年伦敦房价涨幅将自2015年以来首次超越全国平均水平，达到3%-4%。

投资者可重点关注三类区域：高端改善型区域如Richmond和Kingston；年轻刚需区域如Hackney和Waltham Forest；以及交通升级区域如Elizabeth线辐射的Greenwich和Lewisham。

印花税政策变化创造紧迫感。2025年4月1日起，首次购房者印花税免税门槛从42.5万英镑降至30万英镑。这促使首次购房者“疯狂地四处奔波”在政策变化前完成交易。

伦敦希思罗机场附近的Lakeside East项目开盘首日，60%买家来自亚洲和中东，其中一位迪拜投资者一次性购入12套学生公寓单元。“这些单元距离帝国理工学院仅25分钟车程，年租金回报率稳定在5.2%以上”，销售经理在成交记录上标记着。

英国高等教育统计局数据显示，2023-2024学年全英国际学生数量创历史新高。与此同时，伦敦Lewisham区学生住房投资回报率突破4.2%，成为精明投资者的新宠。

随着美国持续收紧移民政策，英国房产市场这一轮由国际教育需求驱动的增长周期，才刚刚开始。