去年年底，澳洲移民数据下降的消息占据了各大媒体的头条。但别被表象迷惑，这并不意味着澳洲房市能松一口气。相反，这可能是暴风雨来临前的预警。

根据澳洲统计局（ABS）的最新数据，2023-24财年，澳洲的净海外移民人数为44.6万，比2022-23财年的历史高点53.6万下降了16%。尽管有所下降，但这一数字仍然相当于新增了一个堪培拉的人口。

    移民数量减少主要有两个关键原因。

首先，移民入境人数下降了10%，尤其是临时签证持有者，比如国际学生和打工度假者，他们的入境人数明显减少。

其次，离境人数上升了8%，这意味着近年离澳人数增多。

不过，尽管移民数量有所下降，但净移民数44.6万仍远超联邦政府为2023-24年度设定的39.5万移民目标。

    其中最大的群体是国际学生，过去一年有20.7万人抵澳，印度、中国和英国依旧是主要生源地。值得注意的是，这些新移民的年龄中位数为27岁，他们大概率会先租房再买房，这对租赁市场的需求持续存在。

    虽然短期内，入境人数的减少可能会稍微缓解租赁市场的需求，但整体情况并未改变——我们依然面临长期的住房供应短缺问题。即使移民数量有所下降，但每个月仍有数万新居民涌入澳洲的主要城市。

这种人口流入持续推高对本已严重短缺的租赁住房的需求。

空置率仍处于历史低位，尽管去年年底租金增长有所放缓，但由于供需不平衡，租金将继续上涨。

此外，移民的影响并不仅仅在租房领域。

大多数人希望在几年后拥有自己的住房，这将在未来几年进一步加剧我们本就有限的住房库存压力。

    对于房地产投资者来说，好消息是，这种动态凸显了一个关键点——需求不会消失。

别忘了，移民倾向于选择我们的主要城市，尤其是悉尼、墨尔本和布里斯班，这些地方拥有大部分的工作机会。

随着新房建设的放缓，优质房产的竞争只会更加激烈。

这意味着，位于需求旺盛地区的优质投资房产将继续带来稳定的资本增值和租金回报。

    移民数量的下降并不意味着住房市场的压力会立即减轻。对于投资者和购房者来说，了解这些趋势至关重要。市场虽然存在不确定性，但机会往往隐藏在变化之中。让我

们共同关注墨尔本房地产市场的未来走向，寻找其中的投资机会。