1.北京、西雅圖的物業投資優勢？

北京：

1.房价持续高位。

截止2014-03-23二手房均价：46677元/平米（如图一）。

2009年-2014年5年房价不断增长，截止2014年2月，均价同比增长14.64%（如图二）。

图一2014年全年北京二手房价走势

图二2009年至2014年北京住宅房价走势

2.租金稳居首位，持续上升。

截止2014年2月份，平均租金为62.97元/月/㎡，同比增长0.98%（如图三）。

截止2014年2月份，全国平均租金为首位，仅次于北京的是上海，均价为55.83元/月/㎡；深圳均价为48.68元/月/㎡，广州为41.89元/月/㎡（如图四）

图三2009年至2014年北京住宅租金走势

图四2009年至2014年大城市租金对比

西雅图：

• 美国最宜居十大城市

2012年10月，美国商业周刊杂志评选美国最宜居十大城市，西雅图位列第二；世界著名企业齐聚西雅图，在全美商业、多家庭投资市场50强中位列第6名。

• 中国买家的兴趣才刚刚点燃

因为西雅图地区的市场环境相对来说更吸引人，更典型的西海岸，如同温哥华、旧金山和洛杉矶。中国买家为寻求地产投资的安全港湾，在西雅图的购房需求持续增多，并且特别强调，在来美国的购房者中，中国买家的人数仅仅低于加拿大买家，位居第二。

• 自房地产泡沫破灭以来涨幅最大

标准普尔最新公布的数据显示，大西雅图地区包括金郡、皮尔斯和斯诺霍米什郡在内的房价平均上涨8.7%，2013年是自房地产泡沫破灭以来涨幅最大的一年。

• 西雅图房价过去2-5年间中价位增长10.57%。

图五西雅图过去2-5年中价位增长

• 房产市场保持“非常火热”

图六西雅图房产市场保持“非常火热”

• 房价走势持续上扬

截止2014年2月28日，中价位为435,900美金；

图七2005年-2014年西雅图房价中价位走势

• 西雅图租金直线上升

截止2014年2月28日，租金为2,043美金；

图八2011年-2014年西雅图平均租金走势

• 房产市场“非常健康”

图九2005年-2014年西雅图市场“非常健康”

2.買家如想入市上述兩個城市，需要留意什麼事項？

北京：

1. 需要考虑未来转售需求及个人资产配备。

• 以北京四合院为例，一百年的时间还是经典，但是许多项目经历十年就再经典；
• 大家都认为别墅具有稀缺性，但是所谓的别墅花园在3000平米以下的就不叫别墅，要不然就买很大的，不能投太小了，比如说海淀有一些这种别墅项目，或者叫做独立屋项目，还可以涨几年，但是现在的点位有点高，可以投资；
• 如果纯粹是为了几年后卖掉，需要考虑转手需求还是可以的，要看整个的资产的配备。

2. 需要考虑后期物业的问题。

• 现在许多别墅不能称之为别墅，最主要的高端项目有一个对赌的风险就是物业；亦庄有一个项目，整个小区里面就几户人家，就是因为后期物业的问题，当时爆炒了这个概念，现在已经没有什么价值了。
• 如果你的房产持有时间在三四年就卖掉的话，建议投资住宅，住宅的上涨空间还是会非常快的；

西雅图：

3.北京、西雅圖的大致房價分布？如北京分二環、三環、四環，西雅圖又有富人區，樓價大概多少？

北京：

1. 北京的房价分布概览图（2014年2月）：

B.北京房价分布详细图（2014年2月）：

西雅图：（请看图表数据）

4.上述城市哪一個地區最有投資價值。

北京：

1. 南三环以外，南二环。

• 现在许多片区存在定位的问题，比如陶然亭这块，价格的区间过大；如需投资，可以考虑地铁四号线沿线的一带；
• 虽然“二环”那边地段听起来很好，但是上升空间很小；
• 真正的价值在二手房市场体现，比如说右安门外的很多的区域，或者说菜户营区域，价格增长也就是百分之百左右；
• 投住宅类产品一定要看以后大的周边如何，比如说建外SOHO抗跌性很强，但是增长的空间也不大了，
• 比如说小户型里面最好的项目是蓝堡，这么多年租金一直是往上走的曲线，当时蓝堡国际公寓，明确喊出了居住商住；如果配套不清楚的话，很多人不愿意去住。

西雅图：

1)华大附近的学区房NESeattle(postcode98105,98115,98103)

华盛顿大学位于西雅图西北部，购买这里的房子租给学生是一个很好的投资方式。因为学区非常好，这里的西雅图房产有很强的保值功能和增值空间。很多留学生的家长选择“以房养学”的方式来这里投资西雅图房产，即可解决子女的房租问题又可获得可观的收益。

2)比邻华盛顿湖的湖景房MadisonPark,Montlake(postcode98112)

这两个区域位于西雅图东部中心。是西雅图富裕的居民区，这里的西雅图房产以独立住宅为主，有很多的湖景房，价格相对较高。这里离华大也不远，如果去那里上学，也是居住的好地方。

3)升值最迅速的贵族区QueenAnneHill(postcode98109,98119)

这里是西雅图市中心西北部的高档成熟社区，因为是早期城市经济和文化精英打造豪宅的热门区域，有很多早期的家庭建筑风格。由于离市中心很近，现在成了年轻人喜欢居住的场所。这里地势很高，可以俯瞰西雅图市区和普吉湾，因为Amazon的扩展，这里的西雅图房产成为升值很快的区域。

4)西雅图周边新贵城区Bellevue,Issaqah(postcode98004,98006,98029)

贝尔维尤市和伊撒阔市位于西雅图的东部，在华盛顿湖的东边。因为是新社区，城市规划很好，人口构成更加多样化。这里是华人最多也是最安全的城市。也是高科技公司的基地，因此这里的学区也逐年提高，成为很多华人购房的首选区域。在这里可以找到更多的新西雅图房产，价格也逐年递增，以后可能会成为类似温哥华的Richmond地区。

5)与比尔盖茨为临的富豪区Medina,MercerIsland(postcode98039,98040)

西雅图大部分顶级豪宅聚集在这里。微软公司创始人比尔盖茨等富豪都居住在这里，它们是Belleuve的卫星城市。地处华盛顿湖湖边，幽静隐蔽，是最适合土豪购买的豪宅区域。

6)微软社区Redmond(postcode98052)

雷德蒙德市位于西雅图东部，微软公司和任天堂美国分部都在这里。这里的居民以微软员工为主，因此高收入人群构成了富裕的社区。是就职微软的工作人士首选区域。

5.可否舉例說明，北京某一個價位的物業，已可購入西雅圖大屋等。

1. 西雅图是美国西北最大城市，通往阿拉斯加的门户，拥有众多知名大公司如微软，亚马逊，星巴克，当然它的房价也位于美国前列。30万美金，240平米，位于西雅图，精装修的。而在国内的北上广，30万或许只能买到一个厕所，而且还是毛坯房，完全没有装修的那种，同样房子国内估计3000万才能买到。
2. 以北京和西雅图为例，看看300万元在这两个大城市分别能买到什么档次类别的房产。以“美国西雅图别墅项目”为例，紧邻华盛顿大学的3居独栋别墅仅278万元，近200平米的建筑面积。别墅有3个卧室2.5个浴室，还有餐厅客厅。而在北京海淀这价钱只能住进几十平的小公寓。很明显，同样价钱美国买的房子性价比更高。

JanetWang,PremierCapital

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