澳洲房市动态
2014-03-15澳洲房市动态
中国取代其它国家成为澳洲物业最大买家
购买澳洲房产的华人一年内飙升44%，取代美国和新加坡登上外国投资物业来源地的巅峰。雪梨首要房地产代理麦格拉斯（John McGrath）去年称，华人购买力是他所见新入市者中最强劲的。中国投资一族，获得外国投资审查委员会批准的物业投资价值为158亿元。总理艾保德（Tony Abbott）最新宣布的“亚洲最好朋友”日本，跌出外国直接投资者的前五位。制造业的外国直接投资额，从2011至2012年度的295亿元暴跌至2012至2013年度的仅65亿元，是制造业领域遭受阵痛的写照。
瑞士自全球金融危机以来一直是澳洲的较大投资者，如今是仅次于美国排名第二。
贸易分析家奥克斯雷（Alan Oxley）指出，Glencore能源与Xstrata煤矿合并足以解释瑞士的兴起，以及加拿大对基建项目和退休基金的投资。他称，投资浮动是好的，这显示出投资来源的多样性。中国、加拿大和英国占据前五位，日本下滑至第六，美国以206.2亿元再次夺魁，主要是矿业开采和服务获得264项批准。日本获批11项投资的价值为45.8亿元，矿业开采为30亿元。整体上，已计划的在澳外国投资额下降超过20%，从1707亿元跌至1357亿元。
房地产和矿业开采开发两大领域答案批准率均在下降，后者反映出矿业繁荣的冷却。房地产 投资从2011至2012年度的591亿，跌至2012至2013年度答案519亿元，购买现有住宅的申请上升28%至5091份，那些申请的金额上涨88%至54亿元。整体上，由于2011至2012年度一些非常庞大的商业交易，房地产呈现下降趋势。矿业开采和开发领域的投资，从517亿元跌至451亿元，即使批准数量从241升至289项。
澳大利亚新州重大投资移民项目引资成果丰硕
ACB News：专注于吸引亚洲地区高价值商业移民已成为澳大利亚新南威尔士州引资的重要政策手段之一。新州政府今日宣布，通过大力推广500万重大投资签证政策，截至目前成功获签人数达52人，总投资额1.55亿澳元。为改善政策效果，新州同时宣布放宽两项子类投资签证限制，取消2项限制性规定。
新州副州长斯托纳（Andrew Stoner）今日在一份声明中表示，重大投资签证专注于吸引亚洲地区高价值商业移民，目前已成为新州政策引资，以提振经济的重要手政策手段之一。自2012年11月SIV推出以来，新州政府开始在中国等关键海外市场发起各种宣布活动，且以新州Waratah债券的形式，率先制定便捷且指向明确的投资工具。到目前为止，已有52位新州提名重大投资签证申请者获得联邦政府审批通过，在Waratah债券投资总额达1.55亿澳元。斯托纳同时宣布，将简化两个关键移民申请通道，以吸引更多海外企业家及投资人前来新州，促进当地就业及投资。
132、405子类放宽限制
商业天才（永居）签证及投资人退休（临时）签证合格条件调整如下：
商业天才永居签证（132子类）：
1.提供可展现商业投资及提供就业岗位的商业计划
2.所经营业务位于悉尼的申请者须投资150万澳元，且承诺提供5个新全职等同职位（FTE）（此前为300万及5个FTE）
3.所经营业务位于新州其它地区的申请者须投资100万澳元，且承诺提供3个FTE岗位（此前为200万及3个FTE岗位）
退休投资临时签证（405子类）：
1.资产至少达75万澳元；
2.向指定投资工具（如新州Waratah债券）另外投资至少75澳元；及
3.已购买充分的健康保险，且有一定的净收入
另外，对于希望居住在澳大利亚地方城市的申请者，资产标准及投资标准均为50万，而非75万澳元。
从132及405类签证的调整来看，为吸引更多投资，相关资产标准均有不同程度下调。新州政府取消的其它限制性条件还包括：投资人须提供与其技能及经验相一致的商业或投资计划；要求申请者提前至新州进行研究性访问。
业内人士指出，为振兴地区经济，澳洲各级政府开始加强政策手段，签证和移民政策的导向作用不断突出。早前昆州政府曾宣布愿意在昆州边远地区落户的移民可优先来澳，且可获政策优惠及支持。
墨尔本地产商巧打文化牌高级住宅“福”字当头
ACB News丽莎报道：澳洲华人对本地住宅风格的影响正不断加强，地产开发商投其所好，越来越多的当地建筑开始打上中华文化烙印。知名地产服务公司Ray White上周发布消息称，墨尔本郊区Doncaster East一新建住宅楼将选择在主体外墙部分雕刻昭示好运的巨大“福”字，来吸引华人客户。Ray White高管玛什（Samantha Marsh）透露，地产开发商Adepto公司与曼宁厄姆市政厅协商后，决定选用镶嵌拼接的“福”字设计，以反映Doncaster East的文化多样性。
澳大利亚国家统计局数据显示，曼宁厄姆居民中有36.5%出生在海外，7.9%的家庭内部使用粤语，6.2%使用普通话。据澳洲当地中文地产网ACproperty统计，Doncaster正在成为维多利亚州继墨尔本CBD以外搜索度最高的社区。玛什称，Adepto希望推出对当地社区有意义的设计方案，在研究后发现，当地社区中国文化氛围尤其浓厚，因此无论在装修风格、色泽及屋顶花园的设计上都进行了独特处理，以期能够反映出社区文化经历的变化。据了解，拟建的这座新住宅楼名为繁荣广场（Prosperity Place），建筑质量及设计均超出当地现有公寓楼群，一居室和二居室期房于2月底开始发售，房价在36-63.9万澳元不等。大楼完工时间约在16个月后。
中国《人民日报海外版》曾报道，墨尔本400多万的人口中，逾30万为华人，占比高达10%。墨尔本文化多元性得到当地政府的认可与关注，像Adepto这样打文化牌的地产开发商并非头一例。本网此前曾报道，澳大利亚维州城市规划部门于去年3月批准建一座名为Australia 108的住宅大楼，该项目设计时曾在名称、高度和楼层数上做足“风水”文章，采用8“发”谐音，以吸引当地及国际上的亚洲购房者。
澳洲房产专家预计今年为“中国开发商之年”
澳地产网TIM报道：澳洲媒体称，房地产预测机构BIS Shrapnel的副总监Kim Hawtrey认为2014年将是“中国开发商之年”（Year of the Chinese Developer）。Kim Hawtrey说：“每一个循环都存在不确定因素，而2014年的不确定因素就是中国的开发商及消费者。”2012-2013年度期间，外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）批准中国买家收购的澳洲房地产总值59亿元，虽然这个数字对于市场来说所占比例并不高，但集中在了某些市场，而且颇为引人注目。该数值可能急剧上升，也可能突然止步，这取决于与澳洲经济及社会截然不同国家，未来可能会发生的事情。
瑞士信贷（Credit Suisse）的研究分析师Hasan Tevfik说，中国人正分别购买着悉尼和墨尔本18%和14%的新住宅，并且目前有110万名中国人能轻松在悉尼买下一间公寓。我们预计到，到2020年这个数值将激增30%，同时在未来七年内将带来440亿元的额外住宅地产交易。Hawtrey认为，目前最大的疑问在于，这个周期转变是否会像上世纪90年代初日本出现的局面一样，虽然活跃但持续时间较短，或者是本世纪的结构方向。他说：“我们有理由相信这是本土房市的半永久特征，特别是在悉尼、墨尔本及布里斯班。”这个周期转变受到了悉尼及墨尔本内城区亚洲开发商的推动，例如中国房地产开发商绿地集团（Greenland）。房地产顾问公司Deep End Services的首席分析师Kevin Stanley称亚洲开发商目前持有约3.3万套公寓，包括收购的及修建的。与亚洲开发商一同来到澳洲的还有亚洲国家的投资者，澳洲银行为项目提供资金的日子将一去不复返。
中国买家的涌入及对房价的影响已经触动了澳人的神经。2013年年底有传闻称，墨尔本一场拍卖会使用的是中文，这一举动让许多置业能力本就不强的澳洲人感觉更加难受。外国投资审查委员会的主席Brian Wilson于2013年5月拜访中国，目的在于进一步加强该委员会与官员及潜在投资客的合作。
墨尔本高层公寓供过于求，中低密度房屋供不应求
来自会计与咨询公司William Buck的布伦南（Neil Brennan）预计，墨尔本将成为海外房产投资的热点地区。布伦南指出，因为加拿大取消了投资移民政策，许多中国富人可能会到其他地方寻求机会，而墨尔本可能是他们的下一站。布伦南说：“墨尔本仍有很多高密度多用途公寓楼开发机会，非常适合海外投资者大量资本的涌入。”不过，他称，墨尔本之所以拥有这些高密度多用途公寓楼的开发机会，是因为一些投资者在墨尔本传统城区开发楼盘时接连遇到阻力，不得不选择开发高密度住宅区。布伦南表示：“许多项目的周边地区规划和审批时间太长遏制了中低密度楼盘开发商，而这部分开发商通常代表了个人投资者的利益。结果导致，投资者对于传统型中低密度房屋开发的欲望越来越少。而受此影响，不断涌入的海外资本为迎合繁荣的市场需求，导致高层公寓供过于求，而中低密度房屋供应不足。”
澳洲银行列为全球最安全的银行，仅次于瑞士
全球最大的金融评级机构“标准普尔S&P”在最新发布的报告中称，将澳洲银行业列入全球最稳定的五强之一，原因在于澳洲银行业利润不断飙升而坏账数量却不断减少。全球信用评估机构标准普尔（Standard & Poor's，简称S&P）对澳洲银行的排名表示赞许，信用分析师Gavin Gunning称：“我们认为澳洲现在是86个接受银行业风险评估国家中风险最低国之一。”
在针对澳洲金融业的实力和稳定性进行深入分析之后，标准普尔表示，澳洲银行业在为了12个月很可能获得稳定的评级。根据S&P的报告，澳洲和瑞士、加拿大、德国和香港的银行业为全球最安全的五大银行业，澳洲排在瑞士之后，与其他三个地区处于同级水平。报告结果称风险最大的国家是白俄罗斯、埃及、希腊、乌克兰和柬埔寨。这份报告的结果是基于对各个国家的经济和行业风险的评估做出的。S&P的报告中称：“在五年前全球金融危机爆发之后，澳洲银行业的信用等级按照全球标准依然强健而且异常稳定，表明澳洲的商业银行抗衡风险的能力都很好，且拥有高利润与良好的资本。按照国际标准，澳洲银行业已举办非常良好的资产质量。且在我们看来，这种趋势将贯穿2014。”澳洲联邦银行上周公布半年利润为42.7亿，较2013年高出14%。澳盛银行集团报告称第一季度利润提高了13%达到17.3亿。两家银行皆得益于因坏账的减少，因为澳洲的破纪录低利率使得还贷变得更加容易。
澳洲房产销量创新高
据澳洲住房协会的最新报告显示，得益于低利率与房地产市场高涨的信心，澳洲新房销量在去年12月份小幅减少后，今年1月份却又增加0.5%。其《新屋销售报告》在对澳洲业务量最大的建筑商进行调查后发现，1月份的新屋销量季调后月率上扬0.5%,年同比飞涨17%,在截至1月份的三个月里，新屋销量飙增22.3%.具体数据显示，1月份新建独立房的销量增加0.3%,公寓房的销量劲增1.6%.
Garrett称，澳洲住房协会上调了对2014年新屋销量的预期。预计今年澳洲将出售16万5600处新房，2015年的销量将进一步走高至16万8000处，未来数年的涨幅将进一步加大。澳洲住房协会的资深经济学家Shane Garrett指出，受益于贷款低利率与房地产市场高涨的信心，新屋销量不断增加。澳洲大部分城市的房价恢复涨势使房产市场升温，房产交易数量也劲增。自去年第三季度以来，新屋销量一直保持相对稳健的在增加。此外，许多分析师都预计，澳洲房产的房屋开工率将走高，预示着房市将进一步得到改善。
