2014 美国房地产重拳回归舞台
2014-03-132014 美国房地产重拳回归舞台
2008年金融海啸，转变了世界各地的投资方式。2011-2012年，欧债危机令人对未来的憧憬产生不同往日的看法。
过去几年，虽然各个国家均陆续推出宽松的货币政策（QE），但不少国家期望通货膨胀，人们纷纷希望掌握实物资产在手，因此，促使人们纷纷寻求不同的投资渠道。全球范围内的投资渠道及方式琳琅满目，例如股票、外汇、古董、黄金等。但是，房地产投资却在众多投资方式当中脱颖而出，成为大部分人偏好的选择。投资房地产，人们最关心的因素是地点、地点、地点。但是，现在人们投资房地产有了新的关注点，除了房地产地点以外，投资的时机也非常重要。
金融风暴缔造千载难逢入市良机，美国房价上演“谷底反弹”好戏
美国金融危机
从2007年开始、过去的5年里，由于次贷危机及金融风暴的影响，美国房市一直处于低迷状态。美国的次贷问题实际上是房地产市场的问题。由于之前银行减息，大幅提高人们对物业的需求。在减息周期内，2000年科技股泡沫爆破、2001年911恐怖袭击，随之而来的历史上最大幅度的宽松的货币政策（QE）的启动，加之2003年连续低息、次贷问题的推波助澜、金融次贷问题等经济因素持续堆积，造成了1963年以来最大的经济泡沫。
成也利息，败也利息。
在2006年，美国政府意识到经济发展过快，开始实行加息政策，令申请次贷人士无足够能力进行还贷，唯有抛房。此次产生的后果，是美国100年以来，美国房价下调的幅度比历史上任何的时期都要严重，包括70年代的石油危机、80年代的商业楼市都不及此次下跌幅度。50个州房价全面下跌，全美房价平均下跌超过60%，当中下跌幅度最大的四个州份分别为：佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州及加利福尼亚州。
经过美国三次的宽松货币政策（QE1、QE2、QE3）：
金融危机之后，美金大幅贬值，利息跌至历史低位，约0-0.25%。这一经济状况吸引了不少海外人士投资美国房产的眼光，其中包括加拿大人占投资美国房市的海外人士比例最大，多达89亿美元。
美国房地产市场的持续复苏也给海外投资者提供了更多的信心。2011年海外投资者在美购房金额为820亿美元，其中来自中国的就有70亿美元，仅次于加拿大成为第二大美国房产海外投资国。英国、加拿大、澳大利亚在最近2年内的房地产市场，都无法抗衡美国房市。美国房地产外国投资者协会（AFIRE）公布的一项年度调查显示，2013年全球商业地产的投资者热衷于美国、巴西和英国，其中他们最愿意投资美国。调查显示，81%的受访者计划2013年增加在美投资。
资料来源：外国房地产投资人协会(AFIRE-Association of Foreign Investor in Real Estate)
自2012年来，美国温和复苏的迹象悄然而至，再次吸引全球眼光。另外，美国的低利息，令美国本土热钱无路可去，因此，大量流入美国房市。瞄准这一契机，不少主权基金已将巨额资金投入美国房市。
美国住宅销售及房价经历过5年的衰退后，于2012年回升。由于抵押贷款利率降到历史低点，加上房价极具吸引力，且失业率下降，住宅存货减少，都吸引投资者入市。建筑商正在增加住宅供给量，并将带动经济成长。所有数据无不说明——美国房地产市场已全面复苏。
1.GDP增长3.2%
美国2013第四季度实际GDP年率升幅修正至3.2%，增幅高于前一季度的0.5%。
资料来源：http://www.tradingeconomics.com/united-states/indicators
2.美国联邦基金利息历史低位
从2008年12月16日以来，美国联邦基金利率一直维持在0-0.25%的超低区间。 (http://www.newyorkfed.org/markets/statistics/dlyrates/fedrate.html)
(Source: http://www.moneycafe.com/personal-finance/fed-funds-rate/)
MBA30年期固定抵押贷款利率
美国抵押贷款协会（MBA）2014年3月2日公布数据显示，2014年2月MBA30年期固定抵押贷款利率为4.30%。全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，贷款利率的波动会促使更多的买家尽快进行投资。
Source: http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm
3.中国成为世界第四大移民来源国
据商业调查公司盖洛普的报告显示，全世界超过6.4亿有移民倾向的人群中接近1/4明确表示想去美国。
改革开放以来，截止到2013年，中国海外移民存量已达到934.3万人，自90年以来23年就增长了128.6%；中国也从1990年的全球第七大移民输出国，上升为全球第四大移民输出国。移民更倾向流向发达国家和地区。美国、加拿大、澳大利亚和新西兰是传统的移民国家，是中国新移民的主要目的地国，同时也包括了欧盟、日本、新加坡等其他国家。
2010年美国人口普查资料，美国共有华裔居民430万人，其中约一半出生于中国大陆及港澳台地区。另据美国人口普查局统计，2011年居住在美国的外国出生移民总数为4037.8万人，其中出生在中国大陆及港澳台地区的中国移民为223.1万人，占全部移民总数的5.5%，是美国最大的亚裔群体。中国成为仅次于墨西哥的美国第二大海外移民来源国。
美国也是中国海外移民首选的目的国。2012年，中国获得美国永久居留签证的人数为81784。此部分所说的中国人均指来自中国大陆的中国公民。占永久居留签证总数的7.9%。其中，20463人获得经济移民签证，占美国经济移民签证总数的14.2%。在经济移民中，6124人获得有条件投资移民“绿卡”，占当年美国发放的有条件投资移民“绿卡”总数的80.1%。美国移民和公民服务局发布的数据显示，在2013年美国颁发的投资移民签证中，中国人占了3/4以上。
到2013年，中国的移民赤字达到约849.4万人。
1990-2013年中国移民赤字
4.新房动工量
根据2014年2月19日美国统计局发布资料， 2014年1月份新房动工量为880,000套，较2013年1月低2%。独栋别墅新房动工量为573,000套。
Source of info.: http://www.nahb.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=45409&subContentID=154673
5.房屋销售量增加
全美房地产经纪人协会的数据显示， 美国房地产经纪商协会（NAR）2014年2月23日发布的数据显示，
2014年1月NAR新房销售量按年率计算为46.8万套，环比上升9.6%，同比上升2.2%，为2008年7月以来最高值；新房销售虽在整个美国房地产销售市场上所占比重不大，但对拉动经济增长仍有重要作用。
成屋销售总数46.2万套。
6.中价位
根据全美房地产经纪人协会，2014年2月22日最新发布的资料，2014年1月份，据全美房产经纪人协会， 今年1月份所有房屋类型中价位为$188,900，较去年1月高10.7%，实现第13个月连续增长。
Source of info.: http://www.nahb.org/fileUpload_details.aspx?contentID=55764
7.失业率下跌至6.7%。
据报导：美国失业率持续降低，2014年2月份的失业率为6.7%左右，而去年同期失业率7.7%。
7.2013年12月份标准普尔Case-Shiller 20座大城市房价指数同比上升13.4%，预期为上升13.5%。
http://us.spindices.com/indices/real-estate/sp-case-shiller-20-city-composite-home-price-index
8.中国人投资美国房产趋势进一步扩大
根据仲量联行国际资本研究部最新统计，去年美国商业房地产的外资总额达到387亿美元，比2012年增长了44%，仅中国投资者便有31亿美元流入美国商业地产市场。事实上早在2012年下半年到2013年上半年这一年间，中国人在美购房总额已经突破123亿美元，年增幅达66%，占外国人在美购房总量的12%，仅次于加拿大成为美国房市第二大国际买家，在这其中有超过70%为现金全款交易。
据《华尔街日报》报道，本周，出席香港私募股权投资者大会的投资者指出，在未来两年里，中国对美国房地产的需求很可能会让美国从成为中国不动产基金的最大投资目的地。
在一项针对大会投资者的调查中，70%的受调者认为，2014年至2016年之间，美国将成为中国不动产基金的全球最大接受者。
房地产咨询公司仲量联行表示，2013年，美国是中国投资者最青睐的投资目的地。从2011年到2013年，平均每个中国投资者在每年向美国投入的每笔交易的规模为8.59亿美元。
“With sales up this month, the year concluded on a high note giving the housing market a strong year of home sales.
We can still expect mortgage rates to rise as well as home prices for this new year.
With the changes in mortgage rules, there is still a positive outlook for a healthy housing market for 2014.”Lawrence, NAR.
