把握美国楼市复兴时机 关注房地产QDII
2013-08-05
近日，一则“巴菲特抄底美国楼市”的新闻引发市场关注，“股神”计划将其执掌的伯克希尔公司旗下房地产经纪部门Home Services，与布鲁克菲尔德资产管理公司 (Brookfield Asset Management)组建合资公司，新公司有望成为美国住宅经纪商龙头。巴菲特大举进军地产经纪行业，是否标志着美国房地产行业将进入持续复苏的周期呢？
一、美国房地产行业发展近况
谈及美国房地产行业，人们无疑会想到2007年那场轰动全球的“次贷危机”，以及由它直接引发的全球经济危机。时至今日，五年多过去了，美欧等主要经济体仍然充满变数，美国房地产行业又是怎样一副光景呢？
楼市销售量价齐升
作为美国房地产市场最重要的指标，新屋销售、新屋开工数据反映出明显的周期性，持续时间最长的周期当属1991年至2009年，跨度达19年。其中，1991年至2005年为上升区间，2005年至2009年为下降区间，两项数据由高点跌至低谷的幅度均超过70%，振幅强于历次房地产周期。经历断崖式下跌之后，美国楼市从2010年开始缓慢复苏，新屋开工数较新屋销售先行企稳，后者于2011年成功探底，2012年新屋销售、开工（前三季折年数）分别为381.33和776.67千套，较去年有望实现近30%的增速。
房屋价格方面，两大楼市景气指数全美住宅建筑商协会/富国银行住房市场指数、标普/CS房价指数在2005、06年均快速下行，2009年至2011年在底部区域呈现窄幅震荡走势，反映期间民众购房意愿不足，而房价较为明确的改善则是始于2011年末，两大指数一致向上。结合今年以来的月度数据来看，楼市回暖的迹象较为突出，量价齐升的格局初步形成。
量化宽松政策为房地产行业长期复兴保驾护航
利率水平是决定新屋销售的主要因素。美联储自2008年开始执行超低利率政策，联邦基金利率已经连续四年趋近于0，预计在2015年前基准利率不会有太大变化。而作为购房者最关注的指标，15、30年期抵押贷款固定利率自2008年开始逐步下行，尤其是第三轮量化宽松政策（QE3）决定每月购买400亿美元机构抵押贷款担保债券后，直接推动两类贷款利率快速下调15个基点，目前双双创出历史新低。11月，奥巴马成功连任美国总统，意味着他与美联储主席伯南克主导的货币宽松政策将长时间坚持下去，可以断定在楼市持续复苏以前，房贷利率仍有望延续下行态势。
美国经济运行平稳，房地产拉动效应加大
美国经济从2000年开始步入一个新的时期，这个时期GDP增速出现放缓，但仍基本保持在环比小幅改善的区域。直到次贷危机爆发，经济水平直落低谷，好在奥巴马政府适时出台积极的量化宽松政策，消极的局面得以迅速改善。近年来，美国经济整体走势较为平稳，尽管受到欧债危机和新兴市场经济放缓的影响，但国内居民消费信心、消费支出增加，对经济增长的贡献提高。另外房地产市场的改善，对经济的拉动作用明显增强，今年前三季度对对GDP的贡献率分别为0.43%、0.2%、0.3%，成为自2006年以来房地产市场首次出现持续稳定的经济拉动效应。
另一项重要的经济指标——失业率，则不是十分乐观。在今年9月以前的43个月的时间里，美国失业率始终高于8%，就业情况并不理想。但从趋势上来看，失业率数据从2009年中开始缓慢降低，并于今年9、10月份连续两月低于8%，成为奥巴马执政以来首次触及8%以内。不过，短期的就业改善并不意味着持续向好，横亘于前的“财政悬崖”问题使得经济走势变得并不明朗，如果国会不能废除自动减赤机制，那么经济减速、失业率上升将无避免。
综合来看，当前的美国房地产市场正处于上升周期的初级阶段，向上空间较大。面对愈趋降低的房贷成本和处于历史低位的整体房价水平，结合民众收入的稳定增长和消费信心的提升，未来房地产市场的复苏有望进一步延续，对于经济的贡献度也将逐步回升。
二、海外REITs的基本情况
随着美国房地产市场复苏进一步明确，房地产投资信托（REITs）的投资价值凸显。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的基金产品。REITs起源于美国，目前全球有20多个国家和地区已发行该类产品，但半数以上产品仍集中于美国。另外，REITs投资的不动产种类繁多，有工业、办公类、零售类、住宅类、医疗保健类、酒店类、仓储类、林场类和综合类等，许多资产质量高的地产项目都有REITs的身影。因此，作为一种有价证券而言，REITs又具有收益稳定，定价规范和流动性好的特点。
长期收益能力超越股指
从长期投资回报来看，REITs的投资价值胜过美股。从1995年至2011年的17年时间里，富时美国权益类REITs指数和MSCI美国REITs指数分别上涨461.20%和443.44%，而同期标普500指数和纳斯达克指数涨幅为173.83%和246.45%。按牛熊市周期来看，两大REITs指数在近20年的时间内仅于2007、08年出现较大幅度的调整，股指方面则有两段明显的熊市周期，时间跨度也更长。
波动率低于股指，风险回报系数较为理想
从资产长期波动率和平均收益来看，REITs的优势也较为突出。数据显示，自1995年起至2011年末，富时美国权益类REITs指数和MSCI美国REITs指数年波动率超过21%，与标普200指数相当，远低于纳斯达克指数33.86%的水平。若是统计至次贷危机以前，REITs的年波动率仅为17%，优于同期股票指数。结合年化收益率比较，REITs在两个阶段的回报率分别为9%和14%，风险回报系数更加值得关注。
三、房地产QDII对比分析
目前市场上共有三只投资于海外REITs的QDII基金，分别为鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产和嘉实全球房地产，三只产品均以权益类REITs为主要投资标的，在区域配置上存在一定区别。其中，鹏华美国房地产基金重点布局美国市场上的REITs，并有少量资产投于加拿大；诺安全球收益不动产基金在招募说明书中约定将重点投资于全球范围内的REITs，从基金设立以来的季报情况来看，也是重配美国市场上的REITs；嘉实全球房地产基金于今年7月成立，三季报显示基金已投资了12个发达国家及地区的REITs，真正意义上做到了配置全球REITs，其中美国市场上的REITs占有绝大多数。
短期业绩回调，后市仍待发力
从业绩方面考察，房地产QDII今年前八月表现较为突出，诺安、鹏华两只产品业绩均超5%，排名同业51只QDII的第15、17位。随着9月QE3推出之后，许多REITs投资者逢高出货，市场出现一波4%—5%的调整周期。截至11月9日，诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产今年以来净值小幅上涨，在同业中排名靠后，嘉实全球房地产运作至今业绩为-2.2%。
尽管今年房地产QDII相比新兴市场、亚太、黄金、美股等主题基金的业绩稍显逊色，但短期的业绩调整更多是受到卖盘压力影响，REITs所投项目的盈利情况较好，并已维持多个季度收入和盈利双增长的态势。就长期而言，REITs的稳健优势仍将继续发挥，在美国宽松主基调不变的情况下，未来分享房地产复苏周期的投资收益值得期待。
结合自身需求投资房地产QDII
基金投资者在选择房地产QDII时，还需结合自身投资需求来把握。对于风险承受能力较强的投资者，可以选择集中布局高仓位的鹏华美国房地产，诺安全球收益不动产目前也配置于美国市场REITs,但仓位较前者低一些；对于风险偏好中等的投资者，建议投资嘉实全球房地产，该基金通过配置全球范围内的REITs资产来分散单一国家的非系统性风险，目前仓位在三只房地产QDII中最低。另外，对于一些强调组合配置的投资人，还可以兼顾具有抗通胀特征的黄金、资源主题以及受益经济回升的新兴市场主题，大大提高单一风险单位上的收益水平。
来源: 新华网
